房价超越香港 为何新加坡人不埋怨？

　　日前财政司司长陈茂波表示，有意进一步放宽首次置业者买楼的按揭成数，藉此帮助他们更容易买楼上车。笔者不知道财爷的意思是放宽首置者的按保成数从9成增加到9成半，还是进一步放宽9成按揭的物业，价格从1000万提高至1200万元或以上。虽然应该支援的物业范畴与笔者的看法不一样，但我仍然支持相关的意向，帮助本地首置者买楼，提振疲弱的物业市场，有措施总比没措施好。

　　看看我们的邻居又如何？据新加坡城市土地学会(ULI))的报告显示，新加坡私人住宅的价格和租金已超越香港，在亚太区位列榜首，去年星洲住宅房价上涨8%，租金更夸张地大升29.7%。星洲房价中位数约为940万港元，超出香港的908万港元；房租也超越香港，星洲每月租金中位数为2万港元，香港中位数为1.3万元。星洲楼价和租金这么高，为何民众少有埋怨情绪呢？

　　说来话长，主要是新加坡人认为高房价带来的好处比坏处多，将高楼价卖给外地客或富裕者，政府的土地和楼宇税收就可倍数上升。有了稳定的财政收入，又转过来可以大量兴建组屋（像香港居屋），以优惠价格加特殊条款卖给新加坡公民。8成的新加坡人居住於廉价组屋，虽然财富不多，但身边的人都是均衡族群，大家安居乐业，少有比较自然少有埋怨，於是新加坡人的幸福感就愈来愈强。

将物业分两巿场 让民众有归属感

　　为什么港人总喜欢与星洲相比，原因是两地都曾是亚洲四小龙之一，城市结构相似，发展历程相差不远，是互相学习又互相竞争的对手。可是，我们的房屋政策却长期受到大众批评，几乎所有的埋怨，都是与房价高有关。於是房屋政策层出不穷，如楼市辣招、过渡性房屋、简约公屋以及青年房屋等等，目的就是要化解民间的不满情绪，然而这么多年过去，结果还是难以解决问题。

　　笔者曾经多次撰文提倡香港仿效星洲房屋政策，将房屋分开两个市场，一个是私人物业市场，另一个是公营和资助房屋市场。甚至应该将资助房屋如居屋、夹屋之类放大，让大多数有职业的港人能够购买此类廉价房屋，有了自住物业，哪怕是小资产，他们都会有归属感。

　　至於私人物业市场，反而不需要干预太多，私楼有投资成分，楼价升跌影响个人财富，投资风险很大，别忘了97亚洲金融风暴到沙士时期，楼价暴跌7成的惨痛教训。另一方面，也不宜一直鼓励首置者勉强上车，楼价跌了这些人容易变成负资产，升了又让另一些来不及上车的人产生不满。

　　楼市有说不完的话题，原因是它不仅有居住功能，也具有投资价值。正如世界各地的发达城市一样，楼市均受到外地客追捧，楼价明显都是比较高昂的，同样无可否认的是，房地产对於当地政府的财政收入，至今仍然起著举足轻重的作用。