呎價僅4546元 較華懋前年同區私宅地低62%
港府首次以賣地方式推出的首置上車盤項目成功批出。該幅位於觀塘安達臣道地皮昨日由長實爆冷中標，成交價49.51億元，每方呎樓面地價僅4,546元，為市場預期下限，相比2018年初華懋投得之同區私宅地每方呎樓面地價1.2萬元大跌62%，料與首置盤條款複雜及疫情影響有關。項目可建1,700伙，當中1,000伙屬首置單位。長實對上一次買入政府官地已為4年前，發展商昨指，希望項目能為香港之房屋供應作出貢獻。
長實近年幾乎每次於賣地場上投地都鎩羽而歸，昨日終於一嘗「勝利」滋味。地政總署公佈，長實以49.51億元投得觀塘安達臣道住宅地，每方呎樓面地價4,546元，因此前市場對地皮估價介乎45.7億至87.1億元，今次地價應屬於市場下限。長實執行董事吳佳慶表示，集團對投得地皮感到欣喜，冀透過有關發展項目為香港之房屋供應作出貢獻。長實對上一次奪得政府官地，為2016年以19.53億元投得沙田九肚麗坪路住宅地。
長實：冀為房屋供應作貢獻
項目上周五收到9份標書，除長實，還包括中海外、信置、嘉華國際、佳明集團、會德豐地產，而恒地與遠東發展及帝國集團合資參與，但最終由長實以最高價中標，意味其他多間大孖沙與合組財團的出價更低。中原測量師行張競達表示，招標結果反映發展商睇淡後市，不排除有「執死雞」心態。
事實上，今次為安達臣道石礦場一帶第二幅售出之地皮，第一幅於2018年1月批出，屬於私人住宅用途，當年華懋以逾31億元投得發展，每方呎樓面地價高達1.2萬元。今天長實投地呎價，足足較2年前平62%，換言之，華懋地皮最後或可能面對「蝕住賣」風險。但值得留意，華懋今次亦有出手投地，但出價同樣低於長實。
首置盤限制條件多影響出價
萊坊執行董事林浩文認為，疫情肆虐下，項目賣地條款複雜，加上首置單位比例較多，令地皮價值下降。而地區配套不足、投資額大等因素亦都會影響出價。但他認為今次地皮帶有指標作用，發展商對發展首置盤態度亦正面，相信政府會在未來一些合適地皮（如東北發展區）出售上加入相關首置條款，以私人發展商力量去加快公共房屋的興建。
林浩文估計，項目總投資（包括建築成本等）約90億元至95億元，落成後每呎可賣約15,000元起。
美聯測量師行董事林子彬表示，雖然安達臣道項目位處市區，以及地勢較高，景觀開揚，但這幅首置地皮發展條款限制多，估計發展商出價已計算相關因素，是次成交價屬市場預期下限，相信政府在項目底價上亦按市況作出調整。
1000伙須以市價八折發售
資料顯示，是次招標的地皮規模頗大，佔地約217,078方呎，可建樓面約為108.9萬方呎。不過項目賣地條款規限較多，列明首置部分樓面約61.7萬方呎，私人住宅部分約47.1萬方呎，當中首置單位須提供不少於1,000伙，以市價八折發售，單位實用面積限為247至495方呎，約55%單位為2房間隔，1房單位佔25%，20%為開放式戶型。
雖然項目另外有700個單位可作私人住宅用途，但由於項目由政府隨機抽選單位作為首置單位，上述的面積限制變相涵蓋整個項目。而發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考，運房局亦有權決定市價。
另外，賣地條款亦規定項目發出入伙紙後，才可售樓，並需先安排首置單位出售，變相令樓花期大大縮短，影響發展商現金流安排，增加發展投資風險。由於樓花期短，發展商更有機會面對空置稅的風險，增加投資風險，一定程度上增添變數及影響收益。
■香港文匯報記者 顏倫樂
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