社會內外齊動盪 啟德住宅地價5個月暴瀉三成
今年地價反覆回落，賣地表現可謂差強人意。回顧全年，雖然政府成功賣出11幅住宅地，連同2幅商業地，庫房地價收入按年增85.7%至1,311億元，但下半年受修例風波打擊，地價幾乎可以用「暴瀉」來形容，最明顯反映在啟德望海住宅地皮的價值上，5個月跌幅超過三成，同一幅商業地於6月及9月兩度遭棄，史無前例。業界認為，過去半年大市受多項負面因素困擾而下跌，目前局勢稍穩，相信地價跌幅亦已喘定，但明年住宅地價料繼續於低位徘徊。
2019年上半年，香港賣地市場主要受到中美貿易戰發展困擾，年初時由於中美貿易戰走向不明朗，地價表現亦未如理想，1月時啟德一幅望海住宅地以每方呎樓面地價17,360元成交，接近當時市場預期下限。及後貿易戰有好轉跡象，樓市於3月至5月時反彈大升，5月啟德另一幅望海住宅地的每方呎樓面地價以高達19,636元批出，較1月時漲升13%。
啟德望海地 地價萬八變萬三
但6月後，受修例風波影響，地價逐漸走下波，6月底啟德再有一幅望海住宅地批出，此時每呎樓面地價已回落至18,080元，短短1個多月急跌8%。之後隨着風波越演越烈，地價跌勢亦加速，11月份啟德再一次有望海住宅地皮出售，每呎樓面地價已跌至僅13,238元，相比6月底的地價足足低了27%。留意上述4幅地皮全部位置毗鄰，因此其地價走勢具一定參考作用。
至於商業用地表現更加差 ，今年1月時已有一幅啟德商業地流標。5月時，啟德另一幅商業地由高銀國際以逾111.24 億元投得，樓面地價每方呎12,888元，地價之高曾經一洗當時賣地市場低迷氣氛。可惜6 月份中美貿戰談判惡化，高銀國際竟借勢以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由，暫停提供財務資助以清付地價，亦等同「撻訂」該地。
百億商業地 歷劫撻訂流標
地皮遭撻訂後，政府火速安排於8 月重推，但最後在收到5份標書的情況下，卻因發展商出價未達政府底價而流標收場，一幅地皮連環經歷撻訂後再流標，為賣地史上首見。雖然11月西九龍高鐵站上蓋商業地由新地以約422億元投得，破盡香港賣地紀錄，但看一看其每呎樓面地價僅13,345元，與2014年批出的尖沙咀商業地相若，因此被市場認為其屬於「低價」。
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示，如果單論住宅地皮計，今年售出11幅地，成績並不差，但地價表現就差強人意，相信現時批出的地價，發展商已經將相關外圍經濟波動與社會動盪等風險計算在內，若未來社會亂局可以停止或放緩，地價再下調機會並不高。
商業地投資者避險情緒強
反觀商業用地今年既有流標亦有撻訂出現，表現較住宅地差得多。張翹楚解釋，住宅有剛性需求支持，而商業樓宇則多由大業主或投資者持有，這類人士避險情緒較強，連串負面消息下，他們對後市不樂觀，出價亦偏保守，因此會出現商業撻訂或流標等。由於本港經濟復元時間較長，相信明年商業地仍然會有一個較明顯下調幅度，但視乎社會狀況或會有所變化。
就房屋供應量情況，他指出，過去幾年政府持續推地，導致接下來幾年為房屋落成量高峰期，雖然最新長遠房屋策略將每年私人土地供應量再降至1.29萬伙，但相信短期內供應仍然足夠，但必須留意政府現在覓地難度相當高，幾年後市場或出現供應斷層，這種情況並不健康，若屆時周邊城市上升，香港樓價亦可能因此被推高。
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂)
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