環球經濟未見明朗，中美貿易戰、內地經濟增長放緩等因素將導致樓市下行風險增加。仲量聯行昨日在住宅巿場展望指出，確認樓市已進入下行趨勢，由現時起至明年底前住宅樓價將再下跌至少15%。該行更明言，如政府不「減辣」讓樓市軟着陸，樓價跌幅或會高達25%。香港文匯報訊（記者 黎梓田）
仲量聯行董事總經理曾煥平表示：「近年香港各個地產市場均越益倚重中國內地的需求來支持增長。中美貿易戰加劇將對香港的經濟及樓市造成打擊，加上內地經濟增長放緩，我們預期香港樓價由現時至直至明年底前將再下跌至少15%，並確認樓市已進入下行。」
曾煥平：確認樓市已下行
曾煥平強調，樓價下調趨勢非常清晰，主要參考四個因素，包括中美貿易戰、中國經濟增長放緩、股市下滑以及息口上升。曾氏指，中美貿易戰已成常態，未見有因素可以平息，預計數年內不會有明朗的轉變，料樓市下行的過程和時間將會被「拖長」。
此外，中國本年GDP增長亦出現下行，第一、二、三季的GDP增長率分別為6.8%、6.7%及6.5%。再加上，本港息口已確認繼續上調，而美國聯儲局曾表示年內以及明年再上調息口。不過，加息因素早已被買家消化，而且本港息口加幅有限，故不足以成為樓市下行最大原因。
曾煥平又提到，中小型住宅樓價自金融風暴後已上升兩倍，並超越1997年高位63%，而樓價由本年初至9月底已累升約8.3%。不過，經濟前景未明已令樓市出現回調，中小型住宅樓價在連升27個月後於過去2個月下跌1.4%。過去3個月，市況欠佳令平均每月的住宅成交宗數進一步減少至4,188宗，遠低於過往長期每月8,500宗的平均水平。
曾煥平指出，政府肯定阻擋不了經濟下行，但至少可以「做啲嘢」讓樓市軟着陸，例如應撤銷特別印花稅(SSD)、檢討雙倍印花稅(DSD)以及放寬貸款與估值比率。
真正炒家現今不再出現
他又表示，現時已經無真正炒家，只有一些長線收租的投資者，現時有很多年輕人均在高位入市，假設樓價下跌幅度超出首期，如出現經濟下行，這群業主財務出現問題時，SSD將令物業難以脫手。曾煥平形容：「情況等於一間着咗火嘅既屋，入面有好多人喺度，而政府就用辣招將最後嘅逃生門鎖上，入面嘅人就活生生燒死」。
另外，曾煥平建議政府調整雙倍印花稅(DSD)，例如買家於購入第二個單位後，不用立即繳付15%稅款，只須先繳交較平的舊稅率，並延長寬免期至2年，如2年後買家仍未沽出舊有物業，則須繳付15%稅，這樣比較公道。他又警告，如果政府什麼都不做，在中美貿易戰惡化以及股市持續下滑的情況下，樓價跌幅或會高達25%。
納米樓「好有問題」難甩手
被問及納米單位的未來成交表現，曾煥平坦言，納米樓本身就是「很有問題」的產品，若單位面積小於200方呎，扣除牆身、平台以及浴室後，就僅有約100呎空間。「一個年輕買家在市旺時買入納米戶時可能『興高采烈』，但之後轉售時面對的可能是一群心態理性買家，空間限制往往會令單位難以售出，其二手成交表現將會非常差。」
仲行樓市轉勢四因素
1、中美貿易戰已成常態，數年內不會有明顯轉變。
2、內地經濟逐季放緩，內地資金對香港物業投入將減少。
3、股市下滑，負財富效應打擊經濟及影響買家收入。
4、本港息口確認繼續上調，美聯儲下月及明年料再上調息口。
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