星美2021同炽热 后市受制通胀加息
持续逾两年的疫情打击全球经济发展，促使各大央行积极印银纸「放水」救市，超低息和市场「水浸」下，激化股、楼等主要资产泡沫。环顾全球，内地去年虽已率先针对房地产泡沫作出治理，但香港、新加坡、美国等地的楼价仍然高企。面对通胀来袭，息口趋升，到底今年楼市是有序调整、震荡下跌，抑或在通胀之下继续高企甚至再冲顶，自是投资者最关心的切身问题！
九龙住宅价累涨7.5%最劲
反映香港主要二手屋苑楼价走势的中原城市领先指数，於牛年最后一周报185.93点，按周升约0.37%，已连升两个星期，与对上鼠年同期的176.53点相比，牛年全年楼价升约5.33%。至於本港4个地区的楼价指数，就以九龙区升势最显著，牛年累升约7.5%。
祥益地产总裁汪敦敬表示，由於香港楼市长期供应不足，虽然虎年将面对通胀情况，建筑成本料上升，但绝不会令起楼速度减慢，反而建屋成本上升，日后将会在楼价上反映，故通胀对楼价升势有正面推动，尽管市民购买力起初会受影响，但估计未来薪酬亦会跟随调升。
他续指，在疫情等负面因素影响下，港楼价仍未见回落。展望在低息及供应不足下，港楼未来仍会平稳发展。至於虎年楼价升幅，要视乎疫情控制及通关步伐，他又认为市民现阶段可考虑买楼上车自用，锁定楼价上升风险，惟强调要量力而为。
再看香港在区内主要竞争对手之一的新加坡，去年全年平均上涨10.6%，创2010年以来最大年度涨幅，符合官方预期。单计去年第四季，新加坡楼价按季上涨5%。去年12月中旬，新加坡政府为楼市降温措施加辣，是2018年以来再次出招，提高除了首次置业之外的额外买家印花税（ABSD）及收紧贷款限制，为急涨的楼市降温。
美私宅市值达338万亿
另一方面，美国楼市同样炽热。网上房产平台Zillow报告指出，在强劲需求及有限供应下，去年美国私人住宅总市值创有纪录以来最大升幅，全年飙升6.9万亿美元，至43.4万亿美元（约338万亿港元），10年间增长超过一倍。
数据显示，去年中，美国私宅总市值已突破40万亿美元大关，之后每月平均增长超过5,000亿美元，以致全年升幅创新高。其中奥斯汀及北卡罗莱纳州的罗利增长全国第一，反而纽约的楼价升幅最低，去年涨10.9%，反映在过去两年不少人迁出纽约。
此外，英国去年的平均楼价升9.8%，乃2007年以来最大升幅；当中去年12月的单月平均楼价更创历史新高。
分析指出，未来全球楼泡能否「软着陆」，还看伴随通胀升温的是经济衰退，还是经济增长。若经济衰退，将增加滞胀风险，楼市难幸免；若经济保持增长，抵销利率有序回升的影响，则楼价整固后仍有望维持在相对高的水平。
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