汪心浩 华坊评估董事
在经济金融领域，黑天鹅和灰犀牛都是指代大型风险事件。「黑天鹅事件」比喻的是小概率会出现，无法预先得知，完全出乎人们意料的风险；而「灰犀牛事件」则比喻大概率会出现，有种种迹象显露，却由於某些原因被人们视而不见的风险。
如果说2020年初突然爆发、席卷全球的新冠病毒疫情是典型的「黑天鹅事件」，那么到了2022年年初，在经历了2年疫情动荡后，有一头「灰犀牛」正在向人们直冲而来，那就是美元即将进入加息缩表周期。
美通胀狂升 加息无悬念
2020年上半年，为了应对疫情，美联储启动了无限制量化宽松的金融政策以稳定金融市场和经济秩序。截至今日，美联储的资产负债表从疫情前的约4万亿美元扩张到了约9万亿美元。而与此同时，美国伴随产生的通货膨胀也是一路上升，先后突破4%、5%和6%。去年11月，美国通货膨胀已经来到了不可思议的6.8%，并继续处於上升的趋势中。
就在短短数个月前，美联储仍然认为2022年末开始加息较为合适，但随着愈发强烈的通胀压力，美联储的口风也是一变再变。 1月以来，摩根大通、高盛、德意志等投资银行纷纷表示，预计美联储将在2022年加息4次，以及提前进入缩表周期，和不久前缓慢的加息预期截然不同。
美元加息会导致资产价格下降，这是一个无须多言的基本金融逻辑。但十分值得思考的是，全球资本市场，包括美国的股市和香港的楼市，对越来越强的加息预期反应甚少，似乎掩耳盗铃一般。笔者在香港亦看到不少蜻蜓点水的市场点评，难免为此担忧。
港楼倘跌价 承受能力成疑
从过往10多年来看，美元周期无疑是影响香港楼市的第一大因素。香港楼市10多年前的上升趋势正是应金融危机后美元的量化宽松而开启，而上一次较为明显的下降趋势出现在2018年下半年，亦是由於当时美联储短暂的缩表动作而导致。此后，无论是2019年的社会运动，或是2020年以来的新冠疫情，都没有本质地影响到香港楼市的资产价格。
那么我们在这里要提出一个问题，当几个月后，美联储宣布进入一个持续且明确的加息缩表周期时，香港的楼市届时会如何表现？如果今年7月即将上任的下届香港特区政府又雄心勃勃地要大幅增加楼宇供应和土地供应，那对楼市又会造成如何的影响？诚然，高企的楼价对香港固然不利，但在2年疫情的反覆消耗后，香港普通民众亦无法承受资产市场的大起大落。
面对即将冲上来的「灰犀牛」，市场和投资者准备好了吗，而香港特区政府又准备好了吗？
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