未来两季供地5850伙 「一铁一局」再孭重飞
港府即将踏入下半年财年，按财年土地供应目标1.29万伙计，目前已完成约55%，尚差约45%或5,850伙才达标，料全年达标不难。惟根据政府目前的土储及供地计划，下半财年登场的地皮，排期推出的「一铁一局」项目占3,815伙，余下2,035伙供应则依靠官地、私人发展及重建项目等，政府具主导权的官地占比极小。业界认为，卖地表急需扩充，以应付稍后「增供应」及平抑楼价的需求，否则也会让消灭「劏房」、「笼屋」等变为不可能的任务。业界同时亦寄望新《施政报告》除有长远规划外，更有执行配套。●香港文汇报记者 颜伦乐
根据年初政府的公布，卖地表中下半财年可以出售的官地尚有11幅（约4,820伙），铁路项目尚余两幅（约2,450伙），市建局项目尚余3幅（约1,365伙）。表面看，清仓卖地表就接近完成目标，但按过去经验，卖地表的土地不会全部推出，以上半财年为例，在上半财年已推出约7,050伙供应中，官地只占1,180伙，占比仅16.7%，反而「一铁一局」项目供应3,130伙，占比达44.4%。下半财年情况也类似，「一铁一局」料占到3,815伙，占下半财年剩余目标（5,850伙）的约65%，反映私宅土地供应更依重「一铁一局」。
「一铁一局」供应也接近干塘
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚在接受香港文汇报访问时表示，当土地供应来源严重依赖「一铁一局」，情况并不健康，一方面是港铁现时手上可供应的土地，也已经消耗得「七七八八」，短期内供应将减少；另外，市建局的角色亦有改变，更多土地倾向发展资助房屋，所以未来土地供应不能再指望「一铁一局」，而私人发展及重建项目的供应亦不稳定。为免未来的私宅土地来源将越来越紧窄，政府急需充实卖地表，建立土地储备。
张翘楚提醒，值得留意的是，「一铁一局」项目大多交由私人发展商投标发展，由於位置理想，地价一般都会被市场抢高抢贵，虽然的确增加了房屋供应，但在今天高楼价环境下，私楼地价持续上升，对於解决基层的住屋需要问题全无好处。而受到大湾区及前海开发概念带动，新界区地价也正在一步步贴近市区地价，恐怕会成为推高市区地价的推手，反映政府增加土储有紧迫性。
但他亦坦言，目前政府在增加土地储备时遇到一定困难，他说：「点样建立土储，又会回到原始问题，是否要填海或发展郊野公园边陲呢？」他表示，目前政府手上较容易增加官地的选项，包括一些未有规划的新界土地，又或整合政府手上的社区用地，再拨出相关用地等，以及填海等，「否则政府都几难去建立有规模的土地储备」，令消灭「劏房」、「笼屋」变为不可能任务。
近日各政团及机构都就新一份《施政报告》提出不少增加土地供应的建议。日前投行摩根士丹利认为，香港有3个方法增加土地供应：农地转换、填海和增加地积比率。该行指，目前已见农地转换进展加快，包括新地最新在古洞的进展；填海等措施则需时，预期最快也需时10年才见效；至於增加地积比率亦难立竿见影，因为涉及基建规划、招标和兴建需时，同样要5年时间或以上。因此，该行暂时预测2021及2022年，本港楼市仍有约9%及5%升幅。
有长远规划 更要有执行配套
普缙执行董事及企业发展部总监张圣典亦期望特首在新一份《施政报告》中，能体现她早前指将有「开创式」的预告，为本港作出长远规划，但他认为更重要的是要有落实规划的配套制度及措施，要保证有人执行。他又指，在政府土地无法短期到位的情况下，土地供应策略必须要更加透明，令市场清晰明了未来的供应情况，「现在的情况是市场要对政府的土地供应『估吓估吓』」。
张圣典认为，目前政府只公布每个财年推出的土地供应，市场仍然要猜测，资讯不够透明，既不能降低市场对未来供应紧张的印象，亦不能避免市场出现错误定价。
展望未来楼价走势，张圣典指，美国明年或加息，如果加息循序渐进，对楼市影响不会很大，发展商的出价会审慎一些，同时会透过加快建屋速度减轻利息成本。
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