黑暴未绝疫症又来 经济营商环境受重创
政府即将公布新一季卖地计划，市场料下季会有5幅土地推出，包括2幅住宅地及3幅商业地，其中山顶文辉道豪宅地及中环新海滨商业地王最瞩目。然而今年黑暴未绝，疫症又来，有测量师将该5幅土地的估值，对比今年2月公布年度卖地计划时的估值，由1,255.7亿元减至约808.5亿元，即是4个月大降35.6%或447.2亿元。测量业界同时认为下季卖地流标风险极高，尤其是3幅商业地，主因是营商环境转差下，发展商出价料会非常保守。
政府今年2月公布全年卖地计划时，当中预计上半年推出之土地尚余5幅，其中2幅住宅地分别位於西贡及山顶，3幅商业地则分布在中环、启德和东涌。5幅土地中以中环新海滨商业地王估值最高，市场料达到552.8亿至755.5亿元。而山顶文辉道豪宅地的估值亦高达161.7亿至193.3亿元。
发展商出价保守 流标风险高
然而，过去4个月，香港又经历了天翻地覆的变化，先是去年的黑暴死灰复燃，接着新冠疫症突袭全球，香港的正常经济活动近乎全线瘫痪，经济急速恶化，失业率达5.9%升上15年新高。目前对比今年初，楼价虽然硬净，但地价却是反映三四年后楼市的展望，故此自去年下半年起，已出现地皮挞订、流标等情况。测量界对下季卖地行情都不看好，其中普缙集团就应香港文汇报查询，对该5幅地皮作重新估值，最新估值为808.5亿元，对比2月刚公布新财年卖地计划的1,255.7亿元估值，大幅下调了35.6%，换言之，估值在4个月跌了447.2亿元。
普缙执行董事及企业发展部总监张圣典直言，由於经济环境变差，现市况推出山顶豪宅地及中环商业地并不合适，因地皮成交价会较市好时有较大折让。同时因为地皮投资额高昂，对於发展商来说风险亦非常高，估计发展商出价偏保守，造成发展商与政府底价的落价亦较大，预料流标风险相当高。
张圣典续指，发展商买地发展是一项长线投资，故此对於风险评估会更为谨慎。由於本港经济前景不明朗，今年成交地价普遍处於偏低水平，甚至有商业地出现流标，反映发展商对於日后经济表现有保留，将风险评估提高。
中环商地估值3年跌四成
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚亦指，其实去年启德商业地价已经不被看好，曾出现流标、挞订，即使是以看似天价422亿元批出的西九龙商业地王，其实亦较当时市场预期低。他认为，今年香港营商环境较去年更差，零售业、酒店业等进入寒冬期，可预期今年将有更多商业地以低价成交或流标。
他说：「美利道停车场重建项目2017年卖出时5万元一尺（楼面地价），如果中环新海滨商业地当时卖可能更高，去到6万至7万元，但今天中环写字楼租金回调，空置率升穿5%，再加上今次要用双信封制、商业气氛亦不算理想，因应项目投资额高昂及投资时间长，所以我们下调估值去到3.5万至4万元。」换言之，张氏今天对地皮估值较3年前下调四成。
文辉道地价一年挫170亿
下季估值下调得较多的是山顶文辉道住宅地皮，此地皮於2018年10月曾经流标，回顾当时市场估值高达242亿至364亿元，每尺楼面地价更高达6万至9万元。但时移世易，受累去年修例风波及今年疫情影响，市场估值已大幅下调至161.7亿至193.3亿元，楼面地价跌至4万至4.78万元。计一计，一年多来，山顶地价估值足足大跌33%至47%，即减少约80亿至170亿元。业界也估计，由於此地皮相当贵重，料政府不会贱卖，故此也列入流标风险极高行列。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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