下季卖地市场焦点放在几幅商业地，当中以中环新海滨3号用地（卖地表内称为中环新海滨民耀街用地）为焦点中的焦点。犹记得今年2月底时，普缙集团对地皮估值为920亿元，每尺楼面地价5万元，但近日记者向该行查询，最新估值已调低至552.8亿元，为目前市场估值较低的测量师，调低了367亿元，减幅足足有4成。
「双信封」招标 考虑设计因素
事实上，政府今年推出中环商业地王可能是势成骑虎。翻查资料，由於多轮纾困措施加大财政赤字，政府预计本财年财赤会大幅增至约2,800亿元或更多，而香港卖地收入占去年库房收入四分之一，属最大收入来源，能否稳定地价收入无可避免成为政府减赤选项之一，当中最值钱的中环商业地王是今年库房收入的关键。现时中环商业地王可谓生不逢时，未知能否完成政府减赤任务。
翻查资料，这幅中环核心区商业地位於皇后像广场以北，邻近国金2期，占地达51.6万方尺，将分为3A及3B两期发展，总楼面逾184万方尺。今次地皮将采用「双信封」式招标，除标价外，技术细节及设计亦会考虑在内。
不过，泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指，相比中环海滨地，启德商业地流标风险更大。现时东九龙空置率高企双位数，近期观塘One Harbour Square全层尺租只是22元，以3厘回报计算，如果出售的话尺价不用1万元，按此推算，张翘楚料启德商业地估值仅约每尺楼面地价5,200元，或创该区商业地价新低。
张翘楚表示，一般而言，贵重地皮多数会在经济较好时期出售以增加库房收入，经济下滑时则要「留一手」，待适当时机再卖。尤其最近受疫情影响，大家正改变商业办公概念之际，在家工作或会成为常态，对共享办公室、写字楼需求都减少，政府更应该重新审视写字楼需求量，现时推出多幅大型商业地并不是适当时候，尤其价值极高昂的中环商业地。
办公模式转变 商厦需求减
其余两幅商业地位於东涌及启德，其中东涌商业地规模较大，位於迎东邨的东面，可建楼面近126万方尺，为东涌新填海区推出的首幅地皮，并将会成为区内最大型商厦，估值由37.7亿至54.1亿元。而启德商业地位於富豪东方酒店对面，由两幅地皮组成，可建楼面分别约41.75万及44.54万方尺，总楼面约86.2万方尺，估值44.9亿至51.8亿元。
张翘楚表示，东涌商业地虽然有东涌东站效应，但东涌东站预计2023年动工、2029年落成通车，投资时间较长，有一定风险存在，加上近年商业楼面需求下降，普缙执行董事及企业发展部总监张圣典相信，地皮主要吸引区内有发展项目之发展商。
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）
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