尺价仅4546元 较华懋前年同区私宅地低62%
港府首次以卖地方式推出的首置上车盘项目成功批出。该幅位於观塘安达臣道地皮昨日由长实爆冷中标，成交价49.51亿元，每方尺楼面地价仅4,546元，为市场预期下限，相比2018年初华懋投得之同区私宅地每方尺楼面地价1.2万元大跌62%，料与首置盘条款复杂及疫情影响有关。项目可建1,700伙，当中1,000伙属首置单位。长实对上一次买入政府官地已为4年前，发展商昨指，希望项目能为香港之房屋供应作出贡献。
长实近年几乎每次於卖地场上投地都铩羽而归，昨日终於一尝「胜利」滋味。地政总署公布，长实以49.51亿元投得观塘安达臣道住宅地，每方尺楼面地价4,546元，因此前市场对地皮估价介乎45.7亿至87.1亿元，今次地价应属於市场下限。长实执行董事吴佳庆表示，集团对投得地皮感到欣喜，冀透过有关发展项目为香港之房屋供应作出贡献。长实对上一次夺得政府官地，为2016年以19.53亿元投得沙田九肚丽坪路住宅地。
长实：冀为房屋供应作贡献
项目上周五收到9份标书，除长实，还包括中海外、信置、嘉华国际、佳明集团、会德丰地产，而恒地与远东发展及帝国集团合资参与，但最终由长实以最高价中标，意味其他多间大孖沙与合组财团的出价更低。中原测量师行张竞达表示，招标结果反映发展商睇淡后市，不排除有「执死鸡」心态。
事实上，今次为安达臣道石矿场一带第二幅售出之地皮，第一幅於2018年1月批出，属於私人住宅用途，当年华懋以逾31亿元投得发展，每方尺楼面地价高达1.2万元。今天长实投地尺价，足足较2年前平62%，换言之，华懋地皮最后或可能面对「蚀住卖」风险。但值得留意，华懋今次亦有出手投地，但出价同样低於长实。
首置盘限制条件多影响出价
莱坊执行董事林浩文认为，疫情肆虐下，项目卖地条款复杂，加上首置单位比例较多，令地皮价值下降。而地区配套不足、投资额大等因素亦都会影响出价。但他认为今次地皮带有指标作用，发展商对发展首置盘态度亦正面，相信政府会在未来一些合适地皮（如东北发展区）出售上加入相关首置条款，以私人发展商力量去加快公共房屋的兴建。
林浩文估计，项目总投资（包括建筑成本等）约90亿元至95亿元，落成后每尺可卖约15,000元起。
美联测量师行董事林子彬表示，虽然安达臣道项目位处市区，以及地势较高，景观开扬，但这幅首置地皮发展条款限制多，估计发展商出价已计算相关因素，是次成交价属市场预期下限，相信政府在项目底价上亦按市况作出调整。
1000伙须以市价八折发售
资料显示，是次招标的地皮规模颇大，占地约217,078方尺，可建楼面约为108.9万方尺。不过项目卖地条款规限较多，列明首置部分楼面约61.7万方尺，私人住宅部分约47.1万方尺，当中首置单位须提供不少於1,000伙，以市价八折发售，单位实用面积限为247至495方尺，约55%单位为2房间隔，1房单位占25%，20%为开放式户型。
虽然项目另外有700个单位可作私人住宅用途，但由於项目由政府随机抽选单位作为首置单位，上述的面积限制变相涵盖整个项目。而发展商须就单位的市值委托测量师撰写估值报告提交予政府参考，运房局亦有权决定市价。
另外，卖地条款亦规定项目发出入伙纸后，才可售楼，并需先安排首置单位出售，变相令楼花期大大缩短，影响发展商现金流安排，增加发展投资风险。由於楼花期短，发展商更有机会面对空置税的风险，增加投资风险，一定程度上增添变数及影响收益。
■香港文汇报记者 颜伦乐
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