面积宜细不宜大 入场只须数十万
香港文汇报讯（记者 黎梓田）香港人对「砖头」情有独钟，任何物业都可以成为投资工具，多年以来本港资金泛滥，各种物业的入场门槛已被大幅推高，连做车位业主也要拿出百万本钱的时代，任何一种炒卖似乎已经没有不可能，而今年有一种另类物业-「天台」於拍卖场上被追价炒起，引来不少投资者关注，原来只因「5G概念」。香港文汇报记者特为此探讨5G与天台炒卖的关系，并剖析其投资潜力及风险。
资深投资者林一鸣指，自己去年曾撰文预测今年将出现「天台炒卖热」，而去年的天台成交较为疏落，今年因第五代流动通讯技术（5G）概念带动，不少投资者已开始注视天台物业市场，故近期出现更多天台拍卖成交，相信未来会愈来愈多类似的成交，有更多人炒天台，天台租金会愈来愈贵，大厦顶层连天台的单位，升值幅度会「吓死你」，将天台租出去的租金，也会升到「吓死你」。
林一鸣又指，电讯商安装发射站用不上逾千尺天台，所以「太大未必有用」，数百尺天台则恰到好处，预计这类天台的需求将会较大，而这类天台供应一般出现在唐楼以及工厦较集中的地区；如以数百尺计，天台物业入场价大约数十万元。不过林一鸣提醒，除了要符合大厦公契以及地契之外，购买这类天台物业一定要买已经分契以及有业权份数。
5G料最快明年4月启动
香港资讯科技商会荣誉会长方保侨指出，5G预计最快明年4月可提供服务，通讯事务管理局於三月已分配部分5G网络服务频谱予三间电讯商，政府当时分配的5G频谱，属高频段的26GHz及28GHz频带频谱，由於愈高频段穿透力愈低，其传输距离约只有一百米，营办商需每二百米设置一个无线电基站才确保有足够网络覆盖，故5G的基站数量肯定较现时4G多。
方保侨称，政府短期内将会拍卖穿透力更高，有「5G黄金频谱」之称的3.5 GHz频带，这频带穿透力达数公里直径，比起26GHz及28GHz频带只有一百米直径更容易覆盖，而26GHz及28GHz频带的发射站只宜用作「补位」，相信在3.5 GHz频带频谱推出后，对租赁天台需求会增加，但难以估算需求增长多少，需视乎有否其他新竞争者以及电讯商的投资规模。
根据通讯事务管理局的牌照条款，获发牌的电讯商必须在五年之内分阶段设置至少2,500个发射讯号的无线电基站。事实上，电讯商安装4G发射站时已「见缝插针」，可供安装5G位置买少见少。方保侨指，有电讯商为求抢到有利位置，开出租金可达每月数万元。
油尖旺天台或率先受惠
不过，方保侨指出，3.5GHz频带仍有一个主要的技术问题未解决，就是3.5GHz频段与香港卫星接收发射站有相冲，在有干扰的情况下将不能使用相同频谱，这些地方将会变成「5G禁地」，目前卫星接收站主要在大埔、沙田、科学园、马鞍山、赤柱及附近的石澳及南丫岛等地。
方保侨指，此技术难题目前未有方案解决，鉴於住宅区的用户一般在室内上网，上述地区的大型屋苑暂时只能靠Wi-Fi（无线热点）解决。至於在室外人数较多的地区，其天台物业租赁需求会增加，相信油尖旺区等人多地区的天台物业会率先受惠。
另一方面，晋缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典表示，安装发射站的物业必须为商业契，如大厦公契列出的法定用途只有住宅的话，则必定不能租予电讯商作发射站，如违反地契，则需通过修改或豁免地契条款等方法改变用途，加上建立发射站需视乎周边楼宇、本身天台高度，因此实际符合条件的天台物业非常有限。
租金回报高 风险亦高
张圣典表示，投资天台物业风险较高，但也认同利润也较高，估计租予电讯商安装发射站的租金介乎数千至逾万元，如以数十万价值的天台计算，「最快两年回到本」，租金回报率可高达数十厘，比起投资车位只有数厘的租金回报率可谓相当夸张。
有市场人士指出，唐楼天台物业除了租予电讯公司放置发射站，本身亦具有收购潜力，因此亦是投资者购入的原因之一。不过拥有天台物业不代表可胡乱改建，买家需自行了解大厦天台的许可用途，不能随意进行搭建。根据屋宇署网页资料，搭建体积超过3立方米，或高度逾2米的大型储物柜、活动屋等，必须得到该署批准及同意，确保不损害楼宇结构及阻塞走火通道等。
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