年初以来，中美贸易战持续影响香港经济，再加上近月香港社会动荡不安，可谓内外交煎。经济景气转差，投资信心转弱，楼价有序调整本属正常。反而，须留意下半年美国利率走向不明朗，一旦减息憧憬原来只是一厢情愿，资产价格必会更为波动，直接影响经济。
刻下楼市的「面粉价」将在未来的「面包价」中反映出来，这是土地价格与楼价关系的一个常用比喻。观乎六月份香港土地成交有两大重要消息：其一，有财团以香港局势不稳为由，将启德商业地王挞订。其二，启德住宅地成交价一个月跌近8%。显见，无论是商业抑或住宅地皆现下行压力，这是楼市转弱的一个最直接信号。
若社会持续动荡，相信未来一个月二手楼价数据，将能提供一幅更清晰的画面。展望下半年有三十个新盘项目开售，估计共涉一万五千伙。虽然，以香港房屋供应的短缺情况，要消化万多个新盘单位本应不难，但问题在於高价，相信下半年新盘销情，要视乎开价会否因应经济周期作出相应调整。
美国总统特朗普多次向联储局施压要求减息，息口因素便成为支持香港楼价高企难跌的理由。可近日联储局主席鲍威尔直言，利率调整不应受政治影响，又强调联储局货币政策独立运作的重要性，显然是要淡化市场对大幅减息的诉求。
美利率尚未减，港楼价却已反映减息因素，一旦事与愿违，往后的调整压力不难想像。最近香港银行同业拆息明显上升，银行资金成本加大，这是否单纯半年结的影响，下周长假后便有分晓。观乎最近本地大型银行变相减少楼宇按揭贷款的转按回赠，显见银行在成本与回报等因素考虑之下，开始着手调整按揭贷款政策，银行业的经营取态，诚然也是楼市的风向仪。
事实上，香港楼价高企已一段时间，业主藉物业升值套现消费的高峰已过，如今就连透过转按来赚取回赠的财路亦行不通。少了钱搵钱的财富效应，对本地消费的影响有待观察。一旦息口走向与市场预期有落差，楼价调整虽来得合理，却无可避免加速经济下行的压力，风险不容忽视。
自回归以来，房屋问题一直是港府政策重中之重，这个死结纠缠多年仍未解开，若遇上冧市触发点，整体社会经济必然当灾。经济周期变化下楼价正常调整，本该以平常心看待，最怕是港府在觅地建屋上继续一事无成，经济一筹莫展，则香港劫数难逃！
App下载
