作为业主，如计划投资铺位，李根兴称要懂得在未买之前，先想如何卖出去，根据刚才提到的三个要点，买铺前应先留意该区前景。而香港有一个买铺的「死亡之谷」，就是位於「大埔道以南、荔枝角道以北、柏树街以西、南昌街以东」的区域，李根兴直言，「死亡之谷」毫无前景，而区内消费力亦非常弱，周边店铺以生意较差的布行、车衣行、维修为主。因此该区的地铺「点样平都唔好买，除非送畀你」，如想找平铺，在地产经纪推介的铺位中，十有七八也是那一个「框框」内，投资地铺的业主需多加留意。香港文汇报讯（记者 黎梓田）
另外，以租值的角度看，李根兴表示，根据差估署数字，地铺平均的租金回报为2.4厘，如买入一间地铺的租金回报能有2.4厘或以上「就当赚咗」，反之就要思考租值是否仍有上升空间。配套方面，「风火水电煤」对於一间地铺的租值也是至关重要，因很多的铺位仍然「唔够电、水唔到、无煤气」，又或者是「前后门唔通」等，而一间最理想的铺位是「今日可以做车房，听日可以做餐厅」，什么行业都可以做的话，就是一间「好铺」。
买铺考虑因素多 至少视察10次
李根兴又指，买铺位的人通常都有雄厚的实力，但银行通常都无法为铺位作出准确的估价，「间间估价都系错晒」，例如一些位置旺、尺数细的铺位，买卖价及估值会有较大分歧，因此银行估价只可作参考，如要准备估算铺位的价值，需「货比三家」，可找不同的经纪索取放盘资料，以及同一条街的铺位成交资料。
李根兴形容，买不同种类的物业就好比不同的学历，「买楼是小学程度、买工厦及商厦是中学程度、买铺位系大学程度」，买铺好比读大学，须付出更多温习时间。他又指，买楼最多都是观察白天跟晚上的景色，但铺位不同时段人流的分别也可以很大，「早市要睇、午市要睇、下午茶要睇、晚市又要睇，甚至星期一至日都要睇」，起码都要亲身视察10次，以充分掌握不同时段的人流。
李氏提到，投资者通常以连租约形式买入铺位，不过这些租约也有可能是假，即卖家在出售前抬高租金，让买家错误评估铺位价值，租客也有可能是不存在的，惟这些陷阱需有一定的投资商铺经验才能看得出，而经验较浅的投资者则可以比较相同街道内不同店铺的租值，以作参考。
App下载
