美国预期今年不加息，香港楼市即刻似「啪咗红牛」般精神抖擞，这边厢新盘加价，那边厢业主反价封盘。但别忘记，中美贸易战虽有良好进展，但仍充满变数。更值得关注是特首林郑月娥前日言论，她坦言对楼价回升感到忧虑，更指如果不能有效地应对房屋问题，个人不会是一个好特首。市场解读为政府或将再度出手，令楼市政策风险剧增。
近月楼市可谓价量齐升，今年首两个月平均整体物业成交量约有5,300宗，相比去年11及12月的平均约3,500宗，升超过一半。昨日中原城市领先指数更加由2月初的低位急速攀升2.83%。
外围环境气氛缓和
楼市最近持续攀升，并非单纯因美国不加息。自从中美贸易战现曙光，楼市已随大市反覆回升。而且，本港经济基调未变，失业率低、息口低企持续，政府亦一直给予土地供应不足印象。因此，当外围不利环境因素被消化过后，楼市亦随之起舞。而近日连恒指亦已回弹至目前约二万九点以上水平，亦进一步加强准买家入市信心。
资深投资者汤文亮近日於专栏中指出，楼市在三高（高楼价、高成数按揭、高回赠）下，的确存有「泡沫」。惟现阶段未见太多负资产及银主盘出现，而且银主盘吸纳量非常之快；再者，利息维持低水平，政府没有办法增加供应，甚至美国有机会停止缩表，留港资金不会离开等，令「泡沫都已被强化」，楼市暂时不会有问题。
不过，他认为现时楼市相当脆弱，重击下随时会散，形容楼市是「马卡龙式强化泡沫」。意指马卡龙的饼的蛋白泡沫凝固后，看似坚硬，其实一咬就碎，完全经不起考验。
特首对楼市回升失望
不可不察的是，政策风险正急速升温，一向乐见楼价下跌的特首林郑月娥，近日出席一个投资论坛时，直指对楼价上升感到忧虑，因为负担能力对港人来说是个大问题，要缓解港人住屋问题的唯一办法是增加政府的角色和功能。更有传媒引述港府消息指，林郑取态很明显，是希望楼价下跌，对现况感失望。
林郑当日坦言，明白如果不能有效地应对房屋问题，她不会是一个好特首。面对新变化，港府如何再「增加政府的角色和功能」？市场估计楼市政策风险正在升温，若楼价进一步上升，政府或主动出手遏抑升幅，在短期难增加土地下，可能的方向只有两个：一是「盘活存量」，可能向现时持有多个单位的业主出手，徵税逼他们将单位释出，增加市场供应；二是再走旧路，再度由需求管理方向入手，亦即再度加辣或收紧按揭等。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
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