养儿一百岁，长忧九十九，生於香港地最令父母担心的，当然是子女的住屋问题，香港楼价高企，想置业先要有一笔过百万元的首期。惟近年普遍大学生起薪点仅约两万元，想上车难免要「靠父干」，父母卖楼套现予子女做首期，当中又有何风险？等楼市专家为三大较常见个案做分析，实行见招拆招！
中原财务董事总经理梁理中称，香港早年已有公积金制度，至○○年十二月一日实施强积金制度，政府容许雇员可按照个别公司订定的「归属比例」条款，提取全部公积金利益。部分人因此多了笔资金，他们普遍会将钱用来买「砖头」，或投资股票市场。另一些现时50至60岁的人，在他们的年代，楼市尚未起飞，一些较进取的人会多买几层楼，故现时手中可能有两层或以上物业。随楼价上涨，他们的身家都因而暴涨。
个案一：两层沽一层 收租变收息欠稳定
有些父母现时手上有两层楼，一层用作自住，一层用作出租。他指，这类型个案较为普及，父母的年龄多为50至60岁的一群，并尚有工作能力。
以陈先生为例，他与太太已退休并居於将军澳的一个自住物业，二人亦於铜锣湾拥有物业。该物业已供满，现时每月收租15,000元。近来儿子准备结婚，好爸爸决定将市值600万元的铜锣湾物业出售套现，再将当中200万元给儿子作首期。
提提你：物业出售及将部分资金给予儿子后，陈先生只剩余400万元，如将资金用作最稳健的港元定存，以现时2厘定存息计算，粗略估算年息为80,000元，平均每月收息约6,666元，袋息较以往收租少一半有多，且长远定存息可能会下调。
改申请逆按揭 月袋两万
梁理中称，陈先生可将物业申请逆按揭计划。借款人可选择於固定年金年期内，或终身每月收取年金，甚至按需要而申请一笔过提取贷款。以800万元或以下物业为例，可获100%物业估值。若申请人与太太的年龄为70岁，物业市值600万元，以10年期计算，二人每月年金金额可获19,800元。
个案二：出租楼加按 港息倘追加负担大
李先生年逾50岁，是大型机构的高层主管，手上有两个物业，并有两名儿子。他们一家四口居於大埔，另於同区有一个私人物业作出租，每月收租18,000元。近日他见楼市调整，希望早日帮两名儿子入市，故决定将出租物业加按，套现约420万元。
他顺利通过压力测试，又将按揭贷款分15年还款，连同利息每月还款约23,333元。表面上，供款扣除租金后，好爸爸每月只要额外供款5,333元，但仍未计及租金收入课税及业主应缴付的差饷及管理费等。
提提你：美国联储局去年加息四次，香港只跟随加息一次，并且只加0.125厘，因此未来确有追加利息的空间，供楼负担随时增加。再者李先生年纪较大，一旦在供款期间发生意外或患病，供款压力自然百上加斤。
宜与子女订还款协议
梁理中称，陈先生如担心日后健康可能会影响供款，可考虑买入保险，但年纪大才投保的话，保费一定会较为昂贵，或可以先了解一下受聘公司的医疗保障内容。另外，在加按前，宜与两名儿子，协议由儿子偿还有关供款。而作为父亲的，在决定为儿子支付首期前，也要考虑一下儿子的工种，以及未来薪酬升幅。
个案三：卖物业北移 无壳蜗牛恐自断后路
关太与丈夫早年买入一个自住物业，25年后终於供满，两夫妇拥有安乐窝并正享受退休生活。他们见子女难以上车，心中萌生移居内地的念头，并且打算出售市值450万元的物业，然后将部分资金予女儿买楼，其余的就用作内地生活的退休金。
大屋搬细屋一举两得
提提你：两夫妇早已退休，相信早有一笔资金，具备稳定的财力。而在内地生活，物价较便宜，生活质素变相提高。尽管如此，亦有可能会不适应内地文化、医疗体制而想返港生活。到时恐变成无壳蜗牛，即使想与子女同住，但毕竟香港楼愈住愈细，地方也未必够大。
梁理中称，身边确有较年长朋友回内地居住，但他们通常在内地已有亲戚朋友，会在亲戚居所附近买楼以便互相照应。「为子女卖楼甚至搬离香港，虽是爱子心切之举，但太苦了自己。」父母可考虑将原有物业卖出，并买入面积较小、价格较便宜的物业，再将所余资金给子女做首期。
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