启德第4C区3号地皮以112.6亿元售出,每尺楼面地价达17,360元,创区内纯住宅地新高,究竟有何启示? 骤眼看地价高昂,但不要忘记地皮望向全维港景,香港文汇报於去年中向测量师查询时,每尺最高估值达2.55万元,对比之下,今次中标价已较当时低32%。而且,今次入标竞逐者包括由6间发展商所组成「超级财团」,成员不乏大孖沙,今次落败显然其就算彼此分担风险下,出价仍然保守。所以今次启德地王贵吗?其实只是市价罢了,而且是从跌市中「市价」。
香港文汇报於2017年底及2018年5月都曾经就第4C区3号地皮的估值向测量师查询,当时市场对后市仍然属於乐观,故个别测量师对地皮估值最高达到每方尺楼面地价约2.55万元。但时移世易,到地皮正式招标时,刚好遇到楼市进入下跌周期,市场最高估值亦因此大跌至每方尺楼面地价2万元,最终中标价更只是17,360元,与去年中最高估值足足相差逾三成。
警惕「超级财团」出价保守
值得留意的是,今次地皮吸引6个财团入标,可谓粒粒「巨星」。除一众传统大型地产商如长实、新地、嘉里等,会德丰地产更联同中国海外、华懋、帝国集团、恒地、新世界发展合共6间发展商合组「超级财团」入标,但最终仍然由新地中标。这意味上述超级财团的出价竟然较17,360元为低。至於第二标较中标价低多少则要等政府之后公布。
其实地皮之所以逆市仍然能开出高价,更力保百亿身价,这都与其优越的地理位置密不可分。反过来想,将来当市场有一幅地段较差的地皮推出招标,尺价会退至何种地步实在令人无法想像。根据政府公布,大埔白石角优景里与博研路交界将於2月8日截标,目前市场估计每方尺楼面地价约8,000元,未来地价会否持续下跌,届时便会见真章。■香港文汇报记者 颜伦乐