货尾越积越多 新盘短期势竞相低开
香港文汇报讯 (记者 颜伦乐) 楼市最新统计显示，去年近半新推出的单位卖不出，为楼市的进一步调整埋下伏笔。一手销售资讯网显示，去年新推的43个新盘涉及18,855伙，只售出9,899伙，售出率52.5%，换言之有达近一半单位（8,956伙）卖不出，相比2017年的售出率67.9%大减15.4个百分点，跌幅相当明显。分析认为，楼价离地市场承接力减弱及发展商观望后市放缓推盘是去年新盘售出率大减的主因，由於货尾越积越多，今年又有大量新盘供应紧接而来，预料新盘短期内会继续低开，测试市场承接力。
一手销售资讯网显示，去年推出的43个新盘项目(不包括村屋物业以及部分特殊个案等)，涉及单位18,855个，当中已售出约9,899伙，即售出率约52.5%。换言之有达8,956伙，即接近推出的一半单位卖不出。
翻查资料，2017年推出51个新盘共22,210伙，售出15,076伙，售出率达67.9%，意味去年售出率按年大跌15.4个百分点。
两房供应占38% 售出率60%
对於新盘售出率大减，业界分析指出，一方面是楼市去年屡创新高，新盘定价离地，年中后虽由热转冷，但楼价下调幅度轻微，市场承接力减弱，致令新盘销情变慢。另一方面，去年下半年后，政府推出「林郑六招」，中美爆发贸易战，股市大幅调整，发展商也在观望后市变化，推盘速度也放缓，此两大因素致使未售出的新盘越积越多。
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，若以间隔划分，2018年全新盘的两房单位供应最多，达7,222伙，占总数18,855个约38.3%，而售出率亦达60.4%，为各类型单位中表现最好。一房单位供应量及售出率仅次於两房单位，供应量录4,633伙(占约24.6%)，而售出率亦有约56.3%。
开放式单位仅售出40%急降
销售速度较差的物业类型包括开放式单位，去年供应1,703伙，售出率约40.2%，较2017年的57.3%下跌17.1%，反映市场对於开放式单位的兴趣正在下降。而三房去年售出率约46.6%；四房或以上单位更只有约23.9%。
事实上，除了售出率下跌，去年的整体一手成交量亦明显较少，反映市况回调下，新盘去年销售速度减慢的现实。根据土地注册处资料，2018年一手私人住宅共录得15,730宗登记，较2017年的18,657宗下跌约15.7%，创2013年的9,986宗之后的5年新低。
此外，去年楼价仍然高企，发展商定价进取，推高新盘成交价格。2018年推出的全新盘并售出约9,899个单位中，以实用尺价逾1.5万至2万元为主，占约57.59%；逾2万至3万元亦占约21.46%；实用尺价逾1万至1.5万元则占约18.56%；至於逾3万元个案仅占约2.37%，而余下的万元或以下个案仅占约0.01%。
货尾量集中新界西东两区
而市场上的货尾单位亦因为新盘去年销情缓慢而大幅上升。中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，该行统计2016年及以后首次推出的90个新盘，2018年11月录得新盘货尾量10,599个，数字创近11个月新高，兼重越一万个水平。货尾量集中於新界西东两区，分别有3,224个及3,076个。九龙及港岛分别有2,872个及1,427个。
有见货尾量越积越多，近月发展商开始「面对现实」，推出的几个新盘都以低价作招徕，求量不求价，好像12月开售的观塘凯、本月开售的大埔天钻、逸珑湾8等等。而市场的回应亦相当直接，低价的新盘销情理想，没有减价的新盘则反应冷淡。业界相信，短期内发展商推盘仍然会较为谨慎，并会继续测试市场承接力底线。
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