经济下行压力加大，发展商去年底开始对新盘开价策略变得审慎，观塘凯滙、大埔天钻、屯门THE CARMEL以至马头角Downtown 38的首批单位开价都低於区内一二手楼价10%或以上。然而，所谓低价开盘其实是一种期望管理。
二手续跌 政府加快供应
受港府出招、中美贸易战以至加息影响，本港楼价去年8月高峰开始回落，反映二手楼价走势的CCL指数自当时至今累跌8.8%，CCL(中小型)指数同期更跌9.2%，显示以往升得急的中小型住宅回落亦急。
不过，发展商在二手回落初期开价仍然贴市，甚至进取，首先加快推售现楼货尾，免受空置税影响，并无直接减价，只透过提高代理佣金变相减价，及提供先住后付或超长成交期等来促销，等待楼市会否喘定。
惟现实情况是，面对二手楼价持续下跌，银行估值亦下调。如果新盘开价仍高於二手价，纵然有一二按安排，对如今用家主导的市场而言，吸引力已大不如前。况且近期部分新盘是与官方机构合作，当局期望加快供应及协助市民上车的前提下，相关新盘开价自然更贴地。如此一来，其他发展商要保持过去数年销售佳绩，开价自然不能赚到尽，稍降上车门槛以令更多小市民跨过去。
超人：世界复杂 大家小心
虽然新盘低价开售或重燃不少市民置业梦，惟需留意，若然低价开售后楼价回升，自然吸引买家入市，但多试几次仍不升，形成楼价向下跌的期望，小市民或会愈来愈胆怯，随时会令楼价下调趋势的幅度会较大。正如「超人」李嘉诚所言，世界经济复杂，「大家都要小心啦」，今年的困难是过去好多年未见过，「经济差一啲，楼价波动厉害啲。」
今年全球经济环境不明朗，楼市调整风险更不能低估。虽然美国加息步伐或放慢，有利置业，但其实是反映美国经济差，全球经济亦恐受影响。此外，市场普遍预期中美贸易谈判仍会纠缠一段时间，本港零售数据及经济增长亦已面对放慢压力，加上港府锐意增加资助房屋比例，相信楼价尤其是中小型单位的下跌压力会增加。市场估计今年首季楼价仍会跌5%，若中美贸易战纠纷未解决，全年楼价料跌10%至15%。
■香港文汇报记者 梁悦琴
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