廿岁出头已上车的七十后投资者苏家荣（笔名常欢），自○八年卖楼后，一直租楼至今。然而，他实际上未有错过楼价大升的势头，为维持稳定现金流，与拍档夹份向业主们租入数个物业，粉饰后以较高价再出租，以「租上租」方式为自己的财富增值，入市风险大降之余，更可为自己带来稳定的租金回报。
苏家荣中五毕业后进入财经印刷行业，一开始已接触招股书，与股票结下不解缘，入行约两个月就遇上八七年股灾，如今为财经专栏作家及证监会持牌人。当年工作非常困身，平均每日工作达12小时，最忙时更试过踩足30小时。放假时自然疲惫不堪，但也令他没有机会乱花钱，在工作两、三年后，已储了一笔资金。
「当时阿妈问我做做埋埋储起嘅钱点样用？於是佢开始帮手睇楼，然后我喺八九年用全副身家买入人生第一个物业。」当年一成首期已可买楼，这是牛头角淘大花园一个两房单位，售价约70万、80万元，建筑面积约500方尺，计及佣金和杂费不用10万元可上车。而他当年仅21、22岁。成为业主当然开心，因有自己地方。虽每月数千元的供款已占其收入一半，但当时没有节衣缩食，毕竟工作忙碌已令他减省很多消费。
财俊倡买楼宜拣市区
直至九七年换楼，他直言犯了一个大错，领略到买楼要睇位置的教训。随着当时楼价上升，他觉得是时候细屋换大屋。以约150万元卖出淘大单位的他有两个选择，分别价钱同样是约300万元的跑马地单位和愉景湾单位。
「跑马地单位本来系首选，但当时业主由288万元开始，加到300万元，再到签约时加至310万元，一怒之下我就转买价钱同样系约300万元嘅愉景湾单位。环境优美，非常好住，远离烦嚣，其后我知道呢个系优点亦系缺点。」
九七年亚洲金融风暴前换楼是贵卖贵买，财政压力反而更大，之后香港楼市调整至○三年，他体会到买楼要买核心商业区（CBD）的重要性：「即使系自住，都唔好买太偏远地区，除非你想与世隔绝，一世都唔卖楼。如果有任何投资成分，都应该买CBD。」
经历蚀让 等调整出击
在○三年时，他持有的愉景湾单位跌到100万元，但跑马地单位同期只跌至170万、180万元。心情难免受影响，惟有自住当看不到。到○八年金融海啸前，后者已回升至300万元水平，但愉景湾单位亦只是180万元。当年他忍痛蚀让，并开始租楼住至今。
十年前落车是否后悔？他引述一套电影对白：「倘若人生无悔，那该多没趣。」他称，有后悔，才有检讨。没有人做的决定全部正确。现时他的资产有逾七成是现金，正等待楼市调整机会。
虽未能受惠近年的住宅升值潮，但也有把握其他投资机遇。他指一二年认识一些投资拍档，大家一起短炒过工厦，以及投资旧楼套房。例如一个600方尺的单位，翻新后分拆4至5个单位作出租，租金回报率可达10厘。
租楼翻新 再劏细分租
「不过近年楼价太高，玩法有变，唔敢再买旧楼去博，而系透过做类似二房东嘅形式赚现金流。」他指，操作是找有兴趣放租的旧楼业主，签下至少5年租约（租约列明可作分租），再帮其单位装修成几个套房，然后再放租。若旧楼业主每月收租15,000元，而他们找到5个租客合计租金收入有3万元，计及装修费和空置机会成本下仍有利可图。这亦可避免持有物业而承受楼市下跌风险。
他预期，楼市经历十年大升浪后，已经严重超越市民负担水平。按过往楼市下调经验，调整期一般要两至三年。若楼市去年已见顶，相信二○二○年会有入市机会。「但我唔会去追，因风险太高。」
年轻人上车不易，他建议努力储钱、一年去少一次旅行、尽量不买没有用的东西，留着现金总会有用，并且透过其他投资如股票、基金令资产增值。他认为，香港地少人多，楼价长远会向上，但待调整两年后入市会相对舒服。
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