早前某新盘热卖，有婆婆以98岁之龄购入约1,500万元的三房单位，成为全城热烘烘的新闻，笔者亦收到不少高龄人士承造按揭问题的查询。相信很多人都不清楚，究竟以婆婆的资格能否承造按揭？老人家打算置业有什么地方需要注意？
自政府2016年11月更改从价印花税(AVD)税率规定，除首次置业的香港居民外，其他人须缴付楼价之15%的从价印花税，缴付金额可能差距甚大，因此首次置业名额弥足珍贵，「借人头」置业的趋势应运而生。
以此婆婆入市个案为例，假设1,500万元的物业，如非首置客须缴付225万元从价印花税。但以首置客身份入市，税率只须3.75%，实际税款56.25万元，大大节省75%、近 170 万税款。
伙亲属申请增成功机会
但高龄人士若要申请按揭就要注意，因限制较多，银行一般会以75年或80年减去人龄或楼龄计算可承造按揭的年期，并以较低者为最终批核结果。举例，一位按揭申请者为60岁，而物业楼龄为50年，银行使用「80 减」作为最长的按揭年期，即银行不会以楼龄批出「80减50年」的30年按揭年期，而是只会以「80减60岁」批出20年的贷款年期。以上述婆婆例子，虽然有个别银行以「85减」计算，但若婆婆以单人名义作出申请，能够承造按揭机会十分渺茫。
若婆婆不打算全数支付，其实还有方法可以申办按揭。有个别银行承认，长者只要联同借贷人一同向银行申请按揭，并由借贷人负责该单位日后供款，仍有机会成功获批。简单来说，即有儿女或亲属担当按揭申请人，长者只是业主身份，在此情况下，银行将衡量借贷人的财力来决定批出贷款与否，即要经过银行压力测试等程序，与一般按揭分别不大。
备妥「近亲转让」避税网
根据经络按揭转介研究部数据，60岁或以上的银发人士，置业比例有上升趋势。去年第三季银发业主申请按揭比例升至3%，即每 100人就有3位年龄超过或等於60岁，属有统计以来，4年按季新高。顺带一提，如长者选择建筑期付款，就要考虑上会时的健康问题，最好签立平安纸安排物业日后去向。
而若婆婆日后想转名，可以「近亲转让」形式，把物业转让予近亲，此方法除可豁免额外印花税外，而且可重置「首置客」身份，不限时可重复操作。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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