还有数天便踏入新的一年，预祝大家新年进步！上周跟大家回顾今年楼按大事，今次将列点笔者对来年楼按市场的看法：
1、全年楼价5%上落空间
虽然不少市场分析对楼价并不乐观，惟现时令楼市暴跌的负面因素有限，反之是由於环球经济的不稳定性影响其心理质素。对於未来楼价看法，相信关键在於中美贸易战的发展，但以本土的经济及楼市环境来看，现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守，相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生，料明年新年后或出现小阳春，楼价将有5%上落，全年楼市发展平稳。
2、上半年息口3厘或以下
香港的加息周期虽然经已於今年9月展开，但12月并未跟随美国加息，加上美国经济渐见放缓，美联储的加息进程将有可能减慢。
另一边厢，从香港银行的按揭竞争性可看到，银行的资金成本仍算偏低，加上银行结余仍有760亿元以上的水平，因此香港的加息进程亦料跟随美国平缓发展。预料明年上半年的实际息口维持於2.5厘至3厘水平，年内实际息口不会超过3.5厘，对供楼人士影响轻微。
3、低失业率令楼市难挫
根据以往的楼价周期来看，楼价升跌跟失业率呈反向相关，失业率反映民生状况，如业主失业以致不能供款，连带影响业主出售意欲甚至定价，因而对楼市有显著影响。
举例1997年金融风暴失业率急速上升时，楼价亦插水式下跌，至2003年后失业率持续改善，楼价终见上升轨。近年失业率维持偏低水平，楼价由2008年至2011年上升78.5%。而2017年至今当失业率维持3.2%以下，楼价於同期更累计上升50.9%。现时失业率只有2.8%，是1997年11月后的21年后新低，可见在失业率维持不高於3.2%水平情况下，楼市仍具抗跌力。
4、银行结余成加息关键
是次香港银行未跟随美联储加息，或会再次引发资金外流的问题。由於港美息差再度扩阔，套息交易频繁容易使港汇触及弱方兑换保证，届时金管局不得不出手买入港元以保卫汇率，但银行体系结余将进一步缩减。
经络预料，明年上半年银行体系结余将跌破500亿水平，比现时的763亿再减少34.5%。为使利率正常化，届时银行将再加息，上调1/8厘至1/4厘。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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