向来「高不可攀」的楼市近月终於出现大调整，好淡两派的楼市专家「舌剑」群起，其中祥益地产总裁汪敦敬更是楼市大好友中的表表者。香港文汇报邀请汪生亲身说法，为楼市把脉。他直言楼市真跌的说法不可信，指楼市调整主因在於新居屋吸去市场购买力所致，预测楼价会在新居屋搅珠结果出炉后从谷底回升，并料明年底楼价将再创高峰，「错过今次楼市调整的上车机会，将会后悔终生。」■香港文汇报记者 黎梓田
汪敦敬日前接受香港文汇报专访时表示，他提出楼市假跌的说法，是针对600万元以下的上车物业。现时楼价已较高峰位下跌约10%至15%，个别屋苑物业更出现20%的跌幅，不过差不多接近谷底。之后高达26万个居屋申请者的购买力解冻，在购买力多於减价盘数量的情况下，料其后会「慢慢上返嚟」，到明年年底前会再创高峰。
汪敦敬分析称：「在内地资金或宏观调控为主的市场里，这次楼市的下调不会低於上次的谷底。香港在2009年后已展开宏观调控，而我在（今年）3月时已预测楼价会下调10%至15%，今年楼价升幅过急，因此亦需要调节，但呢个调整来到?家应该差唔多，600万以下嘅私楼已到市场谷底。」
600万以下私楼已到谷底
至於为什么会以600万元作为分界线，汪敦敬称，原因在於新居屋的二人或以上家庭入息上限为5.7万元，刚好能够负担到600万元或以下的物业供款。上车购买力受到居屋冻结，亦令市场处於一个静止状态。至於财富效应衍生出来的购买力，同样受到市场气氛及贸易战所影响而转观望，很多靠父干的年轻买家均入纸申请居屋，也令这股购买力停顿下来。
市场太低估内地购买力
他又表示，虽然内地受到中美贸易战影响，令来自内地的购买力受影响，但内地正「积极备战」，而中央政府亦正在整顿地方债务及企业债务，以清除经济泡沫，因此银行亦会收紧借贷，这属於一个良性整顿行为，但很容易被外界误解为内地经济下滑。「事实上，在过去的淘宝双十一销情，也足以见证内地人强劲的民生财富，而且内地经济相对欧美稳定，因此我认为香港市场大大地低估内地市场的购买力。上述三股购买力处於静止，亦令楼市处於低潮，但很快又会活跃起来，料调整不会持续太久。」
对於楼市回调，汪敦敬亦打趣道，是次楼市出现调整是幸运，能够让更多人有上车机会。又认为政府「做得好好」，以两招配合大时势，令「千军万马」的楼价升势刹停。第一招就是空置税，现时已动工及已兴建的单位合共有7.6万伙，是一个相当多的数字，远多於每年一手市场约1.6万至1.8万伙的成交量，亦令发展商有所收敛。
新居屋回流客横扫平盘
第二招就是增加居屋的「派彩」，亦令居屋申请者上升11万至26万个，做法令市场进入「急冻状态」，成功制造一个增加十万伙供应也做不到的楼市调整。不过，26万个居屋申请者的购买力没有「水票」，都是属於真实的置业需求，就算只有1%、甚至0.5%的购买力回流二手市场，亦足以令所有平盘及减价盘「唔见晒」。
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