拆息近两年半新高 H按息连续15日封顶 最快下月加P业主料多供3%

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拆息近两年半新高 H按息连续15日封顶 最快下月加P业主料多供3%
(文汇报) 2022年8月17日
一个月银行同业拆息(HIBOR)昨日升至1.87厘,连升11个交易日,为自2020年3月31日的2.05厘即28个半月新高。以现时H按为H+1.3厘计,H按实际按息已连续15个交易日触及2.5厘封顶水平。有按揭代理表示,银行加息压力增加,最快有机会於9月调升H按封顶息率及最优惠利率(P)。假如最优惠利率P调升0.25厘,业主每月供款就要多3%,每500万元贷款额,供款增加656元,可换成约52罐午餐肉。◆香港文汇报记者 黎梓田

美国7月消费物价指数(CPI)由6月9.1%高位放缓至8.5%,市场料9月美联储议息会议将再加息0.5至0.75厘。另一方面,香港一个月HIBOR持续上升及连续15个交易日触及2.5厘封顶水平。

银行资金成本压力骤增

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,回顾上一次的加息周期,2017年12月一个月HIBOR开始触及封顶位,银行於9个月后即2018年9月始加息0.125厘,而当时美联储已加息5次达1.25厘。而是次加息周期美联储已加息4次,今年已合共加息2.25厘,即等同上一次美加息周期的加息幅度。

曹德明又表示,香港银行体系结余现时已迅速减少至约1,247亿元水平,如一个月HIBOR维持1.8厘以上水平一段时间,香港息口及银行资金成本压力将骤增,届时银行加息压力增加,或导致银行加快调升最优惠利率的步伐,最快有机会於9月发生。另外,由於资金成本不断上升,为避免拆息长期高於封顶位而出现「蚀本」情况,或再有其他银行上调H按的锁息上限,为未来加P作准备。

曹德明料H按维持主流

假设以贷款额500万元、还款期为30年,实际息率为2.5厘计算,每月供款为19,756元;比一年前的一个月HIBOR为0.06厘,实际息率为1.36厘,每月供款为16,922元,增加2,834元或16.7%。曹德明表示,H按封顶息率有助保障及锁定客户的供楼利息开支,除非P上升,否则HIBOR即使续升,客户仍只需以封顶息率作供款,因此相信H按仍为主流按揭计划。

另外,再假设以贷款额500万元、还款期为30年,实际息率以调升H按封顶息率及最优惠利率P后(加0.25厘)计算,即2.75厘,每月供款为20,412元,比起现有封顶息率月供(19,756元)增加656元或3.3%,如换算梅林牌午餐肉(7安士装)每个12.5元计,可换成约52罐午餐肉。

加息后供楼负担仍健康

至於中原按揭董事总经理王美凤认为,现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下之防守力高,根据数字,今年首季新批按揭的平均「供款占入息比率」为36%,现时按息升至封顶位2.5%计,有关供楼负担升至约41%,若未来按息升至3%,有关供楼负担升至约43.5%,仍属健康水平。

王美凤指出,香港经历逾十年之超低息环境,不少人已习惯以超低按息供楼,今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快,令部分置业人士入市决定趋审慎,但估计按息於年底仍处3%附近水平,在过往历史仍属低水平(金融海啸环球采宽松货币政策前按息平均4厘至5厘),对供楼负担之影响仍属大众接受幅度,相信当市场消化年内加息因素后,加息因素对楼市实质影响不大。