私宅价挫2% 创13个月低高盛估未来4年跌18%
差饷物业估价署周二公布临时数据显示，2月份私人住宅售价指数报382.1点，按月显著跌约2.08%，为逾3年最大单月跌幅，连挫两个月，创13个月最低，按年跌约0.73%，跟去年9月的历史高位398.1点相比，更累挫约4.02%。惟券商齐响警本港住宅楼市跌浪未完，高盛更把楼价预测下调至今年起4年每年跌5%，即累泻18.54%。
差估署数据指出，今年2月份各区实用面积431方尺以下细单位平均尺价都下挫，其中以九龙区跌幅最明显，该区平均每方尺售价约14,242元，按月跌约5.21%，较去年同期更挫约7.43%，为2019年2月后最低。
美加息恐削弱租金回报
新界平均每方尺售价约13,546元，按月亦挫约5%，按年跌约4.1%，为2019年12月后最低。另外，港岛区细户平均每方尺售价约16,744元，按月跌约2.6%，按年亦挫约5.03%，为2019年10月后最低。而上月整体私宅租金指数报181.9点，按月回升约0.5%，终止4个月连跌，按年计则上升约4.48%。
基於港楼价从高位累挫约4%，并因应本港第5波疫情的社交限制措施、本港银行同业拆息（HIBOR）开始上扬，高盛首先把本港今年住宅楼价预测由按年持平调低至下滑5%，并在维持未来两年各跌5%的预测之际，把2025年的预测下调至再跌多5%。
该行唱淡港楼主要基於息口，事关其经济师近期特别强调美国本土通胀高企的危机，遂率先调高美国联储局加息预测。不过，中港通关仍未在望，本港经济短期仍要捱苦。更甚者，跟楼按相关的一个月HIBOR已从去年第四季的约0.06厘，升越0.3厘。
瑞银忧今年跌价达15%
高盛现时估算美国2024年为止加息共2.7厘，因此两年后按揭利率将由目前的1.5厘冲上4厘左右，如果楼价不跌，买家收入就要大增30%，可是本港家庭收入未来4年内充其量只能增长10至15%。就算楼价跌会令租金回报上升，也恐怕追不上加息幅度，因此预计扣除按息的净租金回报两年内会由正降至负0.7厘，削弱打算让他人供楼的买家需求。
另一投行瑞银将今年本港住宅楼价的基本场景预测从跌5%，降至跌10%，最坏情况更跌15%，因今年人口外流比预期严重，市场亦未意识到港府给租楼开支提供税务减免所带来的副作用。
瑞银解释，税务减免的受惠者在报税时会揭发房东有收入未报税，推低房东租金回报率。若全港拥有多於一套物业的人只有5%漏报税且决定沽货，已可抛出约2.27万伙，为去年住宅交投量的31%或政府住屋供应目标的53%。放宽按揭保险无疑能给楼价带来缓冲，问题是人口持续流出，英国亦会向纳税居民（一年居英183日以上者）的全球收入徵税，均会增加二手盘源。
不过，瑞银也不排除港楼今年好景重来的可能性，估计最多会升5%，推高港楼的要素包括内地人才大规模流入，以及港府「撤辣」，即撤销针对非本地买家及非首置人士的印花税。
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