两大行转軚唱好港楼价

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过往预测
两大行转軚唱好港楼价
2019年4月23日
近月本港楼市回暖,美银美林及高盛亦加入唱好行列。美银美林由原来预测今年住宅楼价会跌5至10%,调高至今年料升5%;而高盛原本估计未来三年香港住宅楼价每年会跌5%,现预测今年楼价会持平,明年及后年则各升3%。惟两家券商都认为地产股近月升势已反映大部分利好消息,吁投资者要选择有稳固盈利增长及催化剂的地产股。

美银美林估今年升5%

美银美林指,曾预期本港楼价今年一月及二月调整5至10%后,三月才转趋回稳,但实际上楼市调整幅度较预期温和,住宅楼价二月开始复苏。於联储局愈来愈「鸽派」,内地又放宽信贷下,恒指年内累升近16%,对楼市亦有利,故该行调高今年住宅楼价预测至升5%,而今年写字楼租金亦由原来预测持平,调高至0至3%升幅,明年写字楼租金则由预测跌5%上调至无起跌。

此外,随着人民币汇价回升,该行亦将今年本港高档零售销售增长,由原来预测跌5至10%,上调至料可升5至8%,维持零售商铺租金今年有介乎0至5%升幅的预测。

惟美银美林认为,地产股自去年第四季起累弹35%,超过一六年楼市谷底回升后股价的升浪,地产股现股价已大部分反映不加息、私宅土地供应持续低企及楼价和楼市成交复苏等正面消息。该行较看好个别有催化剂及增长前景高於市场平均数的地产股,首选恒隆地产(00101)、长实集团(01113)及恒基地产(00012),但冠君产业信托(02778)投资评级则降至中性。

高盛亦指,市场憧憬联储局将暂停加息,令低息环境持续,该行预期联储局明年及后年将各加息一次,此将对本港楼市有利。此外,港府将公、私营住宅土地供应比例改至7:3,市场关注长远或令私宅供应紧张。此两项因素的转变,令本港楼市今年以来气氛好转,加上内地经济复苏步伐较预期理想,故该行调高未来三年本港楼价预测。

该行续指,未来数月要密切注视港府於落实空置税及收紧招标等新盘销售方式,而更多小型及内地发展商参与本港楼市将加剧竞争,同时,五月份港府将再推出约5,000个居屋单位搅珠亦将成为市场焦点。

个别地产股遭降评级

然而,高盛认为,地产股股价较每股资产净值的折让率已由53%缩窄至现时仅40%,重返量宽后的平均水平,建议选股时,宜选择有稳固盈利增长及庞大土储的新鸿基地产(00016),恒基地产投资评级则升至中性,但恒隆地产及新世界发展(00017)则分别调低至中性及沽售。

事实上,各大行今年都陆续上调对香港楼市预测,其中花旗年初已预期本港楼市首季见底,置业需求於农历新年后释放,全年楼价料升5%。而摩根士丹利料,加息步伐较预期慢下,今年本港楼价升2%,一手住宅成交量增10%。另大和亦将今年楼价预测由原来跌3%,上调至平稳。