楼价大镬 两年恐冧20%

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楼价大镬 两年恐冧20%
(东方) 2022年6月29日
迟迟不撤辣 市道难激发 首5月私宅价累跌2.4%

息魔来袭下,本港住宅楼价再度转跌,政府昨公布的最新数据显示,今年5月私人住宅售价指数报384.4点,按月回落约0.34%;而今年首5个月,亦已累跌约2.41%,至於上月以九龙区中型单位按月跌幅最大。美银证券更预期,港楼价今年及明年将累计冧15至20%,沽压集中在明年,届时政府才会舍得「减辣」。

根据差饷物业估价署的临时数据,5月私人住宅售价指数,较2021年9月的历史高位398.1点,累挫约3.44%。至於上月私宅租金走势亦停滞不前,最新报177.3点,按月未有升跌,该指数今年首5个月亦下跌约2.96%。

九龙中型户月泻9.7%最甘

上月本港各地区不同面积类别的私宅平均尺价,占逾七成都下跌,其中以九龙区实用面积约753至1,075方尺中型单位按月跌幅达9.71%最大,期间尺价约15,874元,今年首5个月挫幅更达11.62%。同区实用面积约430方尺以下细单位,上月尺价约14,648元,按月挫约3.59%,为按月跌幅第二大类别,而今年首5个月则跌约0.77%。

对於5月私人住宅楼价指数回落,利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,有关数字反映今年4月中旬至5月上旬市况,当时疫情稳定,刺激一手新盘大举以贴市价开售,为二手市场带来直接竞争,而美国宣布加息,亦窒碍二手市场并拖累楼价回软。他预期,上半年楼价指数最终会跌近3%,但若通关有期,全年楼价仍有机会升逾5%,否则升幅或只有约2至3%。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部王兆麒认为,现时市场积存的购买力需要时间释放,而新盘在短期内会与二手盘竞争,令部分地区二手楼价受压。不过,本港主要银行下半年有机会上调最优惠利率,也只会影响小部分上车客,或因加息不能通过银行压力测试的人,对整体购买力影响不大。

美银证券认为,就算近期有移民潮,整体自住需求依然强劲,况且银行批出按揭前也要进行压测,负资产风险可控,问题是息口趋升的冲击会愈来愈大,预计一个月香港银行同业拆息(HIBOR)明年下半年升抵4.55厘,银行也会在今年第四季加息调高最优惠利率(P),P明年底升抵7.5厘,如果通胀不升温,扣除通胀的实际利率将明年底将升至约3.3厘,直扑以往楼市崩盘的警戒线,即4至5厘或更高,压抑港人「买砖头保值」的意欲。

地产股目标价遭削达12%

不过,跟之前的楼市下行周期不同,这次港府有充足余地刺激需求,如撤回针对境外物业买家的15%买家印花税,以及所有非首置人士或实体的15%双倍印花税;即使内地经济不景且实施严格的资本管制措施,以本港楼市规模不大,温和的额外需求足以刺激住宅市道。

否则,随着楼价下滑,成交量也会收缩,现时预期一手及二手成交量今年跌15至20%,一手成交量明年再跌10至15%,二手再跌5至10%。就算发展商资产负债表强且估值低廉,基本面仍在转弱,调低恒基地产(00012)、新鸿基地产(00016)、新世界发展(00017)及嘉里建设(00683)目标价大约7至12%,但长实集团(01113)目标价维持在64元,理由是香港住宅收入占比较低及回购股份往绩良好。