花旗：中长线震荡向上 回报仅微胜通胀
政府行将换届，予外界鹰派形象的候任特首李家超已明言会重点处理土地房屋问题。花旗中国及香港地产研究主管杨海全亦相信，新政府将加快行动缩短增加房屋供应的时间，又预期下半年楼价会在负面消息集中来袭下急跌最多8%。纵使港楼中长线仍震荡向上，买砖头仍是最好的投资工具，惟最易赚钱年代已过，可能是跑赢通胀少许。
本周五香港将迎来第一位警队出身的特首，李家超过去在处理反修例风波作风强硬，外界尤为关注新班子上场后的执行能力。李在政纲提出「以结果为目标」来解决社会问题，说处理房屋问题要「全面提速、提效和提量」，透过压缩土地开发、房屋供应方面的程序，缩短整体供应时间，进而增加供应量。
杨海全接受本报专访时直言，现在的政府会是一个强势的政府，因为《港区国安法》通过及正式生效之后，新选举制度下立法会议席几乎全由建制派夺得，相信以往政府做事受制於立法会的局面将会改变。「肯定的是，香港（政府）的执行力会强很多……以前做特首唔好玩，但如今呢个特首有很多事情可以做到，而好多事情系可以即刻执行。」
港势必重启私人参建居屋
他相信，发展商的配合度将会很高，包括在私人机构参建居屋计划（PSPS）重启方面，预计比起现届政府更为积极，「因为呢一刻发展商一定要配合」，为国家服务。房屋供应或已开始慢慢解决得到，因为「只要政府Build Up Inventory（建立土地储备）……呢个唔代表政府要立即拎啲地出来卖，但只要政府个袋够地，需要时先拎出嚟……啲人就唔敢咁Aggressive（进取）。」
杨海全估计，本港楼价下半年恐要跌7至8%，甚至明年上半年才见底，因为本港爆发第5波疫情已导致今年「小阳春」既短且弱，加上移民潮持续、边境未重开，以及市场低估加息速度，投资及自用需求受压，「息口升咗咁多，可能啲人会考虑将钱泊去定期之类风险低啲嘅的地方。」
银行或3个月后调高P息
花旗预计美国联邦基金利率目标区间最终升到4至4.25厘，息口至明年第一、二季才见顶，意味还有约2.25厘加息空间。参考3年前的经验，与按揭利率相关的一个月香港银行同业拆息（HIBOR）超过2.5厘，银行才愿意上调最优惠利率（P），但可能仅需时3至4个月。截至上周五，一个月HIBOR已连升14日，达0.87506厘，H按实际按揭利率为2.17506厘。
目前需求受压，杨认为，不调整一成以上当局不会出手，但仍「有很多板斧将需求打番出嚟」，包括双倍印花税、甚至缩短外地人买楼年期限制等，因为房地产占香港人的财富高达六至七成，可是在香港买砖头最容易赚钱的时间真的已过去。
这不代表他对港楼十分悲观。他认为，现在香港楼市上落周期变得短促频密，中长线仍会升，「原因简单嚟讲就系通胀，政府最易接受到嘅楼价升幅同通胀、薪酬涨幅差唔多，前设系大家相信香港有通胀，即系正常有人工加，整体嚟讲楼市升幅都系要我哋大部分人工资向上，这样理论上楼市会震荡向上，拉匀计同步或稍为跑赢通胀系有机会，况且按揭成数高咗。」
金融中心地位难被沪取替
另一关键就在於香港的金融中心地位不被内地城市取代。资金确有流出，惟上海封城两个月后给外界一个明确信号：「内地很需要香港成为一个境外金融中心，呢样嘢我估上海10年都取代唔到……金融中心冇理由唔畀人由浦东行去浦西？」若香港给予专才的工资有竞争力，应该总有一批人来赚，楼价就很难跌。
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