下季或推出3地乏大项目供应 增供应靠一铁一局项目 市场波动发展商投地料谨慎

新闻资讯 > 过往预测 返回
浏览人次 : 1426
过往预测
下季或推出3地乏大项目供应 增供应靠一铁一局项目 市场波动发展商投地料谨慎
(文汇报) 2022年6月27日
政府快将换届,展望候任行政长官李家超未来5年任期内,将有至少10项大型基建项目落成,包括机场三跑以及六号干线等,将大幅改善物流和交通配套,为疫后经济复苏注入新动力,楼市也将受惠。政府日内将公布下季度卖地计划。据政府2月公布的时间表,预料下季将有2幅住宅地及1幅商业地推出市场,但规模都不算大,合共估值才42亿元。业内人士估计,下季住宅土地供应或须依靠一铁一局项目,目前有4幅潜在供应。由於外围经济波动及疫情影响,相信发展商投地会变得谨慎及挑剔,但地价仍然能靠稳。

发展局局长黄伟纶将於本周公布下季卖地计划,这将是他任内最后一次代表发展局公布有关安排,黄伟纶之后将担任新一届政府的财政司副司长。而目前的发展局常任秘书长(规划及地政)宁汉豪将会接替发展局局长一职。

葵涌沙田宅地 供应33万尺

根据年初政府公布,目前最大机会於下季推出的地皮有3幅,包括2幅住宅,分布於葵涌及沙田。当中较大型为葵涌荔岗街地皮,位处葵涌半山,由政府社区用地改划为住宅发展,日后可建楼面约25万方尺,估值约26亿元,每方尺楼面地价估计约10,400元。另一幅有机会下季推出的住宅地位於沙田显和里,可建总楼面约8.14万方尺,估值仅8.5亿元。由於涉及投资额不大,又具有东铁线过海段的通车效应,市场预料对不少发展商有吸引力。

由於下季可能推出的官地规模均相对细小,泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚估计,政府或会安排原订财年下半年的供应提早推出,又或一铁一局项目推出招标。

其实仔细分析会发现,相关一铁一局土地选择并不多。资料显示,目前尚余下可推出的铁路项目,分别为东涌东站第1期(1,500伙)及小蚝湾车厂上盖物业第1期第1批(1,500伙)。市建局亦只余下两个项目,分别为土瓜湾荣光街/崇安街项目(556伙)及西营盘皇后大道西/贤居里项目(189伙),合共单位约745伙。

土地供应仍失衡 楼价难大跌

张翘楚表示,最近股市波动、美国加息等,都对下半年楼市有所影响。以本港拆息为例,最近明显上升,相信发展商之后买地出价都会较为审慎。他认为,政府之后须审视官地底价及铁路项目补地价会否过高,否则再度出现流标机会大,或会影响整体供应。

不过,他对后市仍然乐观,指现在香港供满楼的家庭比例高,息口亦仍然处低位,即使加息亦较廿多年前十多厘低。此外,香港土地供应依然失衡,所以相信楼价今年内仍不会大幅回落,由於地价走势亦与楼价有一定联系,所以该行目前亦未有因市况波动而调整估值。

投地料两极化 靓地争崩头

但对於发展商来说,由於市况变化,他们除出价审慎外,评估风险下对於买哪一幅地亦会变得更加挑剔。张翘楚以早前流标的屯门限尺地来说,除限尺原因外,其流标原因亦包括基建及配套不足、竞争亦大。反观最近湾仔住宅地因位於市区优越位置,地区配套成熟,就变成「争崩头」,并以市场价售出,相信往后此类两极情况会继续出现。

至於下季可能推出的商业地,位於新发展区观塘安达臣,邻近安秀道公园及安达邨,可建楼面约13.92万方尺,张翘楚估值约7.4亿元,每尺楼面地价5,300元。他指,安达臣发展区零售商场欠奉,项目日后如用作零售用途,发展成地区式商场,招标反应或会理想,估计於区内有发展项目的发展商,包括华懋及长实的兴趣会较大。◆香港文汇报记者 颜伦乐