【置業風險之劏舖僭建 】劏舖暗藏僭建 200業主踩陷阱

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【置業風險之劏舖僭建 】劏舖暗藏僭建 200業主踩陷阱
(文匯報) 2022年5月26日
交易圖則不符官圖 疑盡信發展商指定律師行中招

以銀碼細作招徠的劏舖,近年來吸引不少財力有限的市民投資,惟發展商劏舖時有些位置暗藏僭建物,小業主不查清楚就要為發展商孭鑊。大埔一個商場早年被發展商分間成多個細舖,再以分契方式將業權拆細賣予200多名小業主。6年多過去,「計時炸彈」引爆,業主們近日被告知商場一些「鬼祟位」有僭建物,屋宇署下令還原,涉約百萬元工程費,其間商場或要停業,小業主「零收入」大半年。香港文匯報與專業測量師實地了解,以及翻查當年文件,發現無論是地產代理的樓盤宣傳品還是業權轉讓合約,所披露的改建圖則均與屋宇署批准的圖則有出入,而業主們懷疑盡信發展商的指定律師行,未有自行聘用律師以及向屋宇署覆核相關圖則,導致懵然墮入「買舖送僭建物」的陷阱中。◆香港文匯報記者 廣濟

大埔一個商場本月初收到一封屋宇署的來信,命令200多名業主於60天內,拆除商場3樓平台上的搭建物,以及1至4樓天井附建的金屬通風管及承托支架。

劏舖工程期同時賣樓花

負責管理該商場的陳主任近日接受香港文匯報查詢時透露,上址建於上世紀七十年代,一共有7層樓高,地下至3樓是商場,4至7樓是住宅單位,地下至3樓的商場早年一直經營酒樓。2014年,一個發展商收購該商場的業權,並在2015年分間成200多間細舖位,工程期間同步以樓花形式進行賣舖招商行動。不少小業主僅靠發展商及地產代理提供的文件及宣傳單張,掌握商場改裝後的格局。

由於舖與舖之間的分隔物並非磚牆之類的永久固定構建物,不影響樓宇結構,無須就分間工程向屋宇署提出申請,但今次屋宇署的來信就揭露一些細節位疑未經批准擅自改裝。

3樓廁所及主力牆被拆

為查清該商場僭建情況,香港文匯報日前邀請測量師姚潔凝與記者一同進行實地巡察,再對比屋宇署歷年圖則紀錄,發現屋宇署所指的違建情況屬實。屋宇署紀錄顯示,該商場3樓原始圖則最早記錄於1972年5月,其後分別於1973年11月、2015年10月及2016年3月有3次關於3樓的平面圖更新。據陳主任及部分業主透露,絕大多數小業主在2015年6月至2016年初買入業權。

姚潔凝表示,被指有搭建物的位置是3樓359及360號舖右側。屋宇署相關圖則均顯示該處原本是廁所及平台,但現場所見,廁所被拆卸,原本無上蓋的平台僭建天花板,原圖則平台及洗手間之間的主力牆也被拆除。至於涉違建的金屬通風管及承托支架,記者爬上隔壁大廈的天台觀察,發現商場天井處的確有兩條違建的金屬通風管。

姚潔凝翻查屋宇署資料發現,2015年上址僅獲准樓梯改建,2016年獲准外牆改建,但並沒有批准改動平台及通風管的相關紀錄,擅自改動就是「僭建」的法律定義。

然而,業主們聲稱買舖時不知道商場改建「模擬圖」未經屋宇署批准施工。2015年以180多萬元買入359號舖的小業主黎先生向香港文匯報出示當年地產代理提供的宣傳單、該年6月簽訂的臨時合約,以及同年10月通過發展商指定律師行簽訂的正式分契。三份文件的平面圖都顯示,該處平台有天花板、主力牆被拆,被打通為走廊,與屋宇署同期獲批圖則不符。