新過海線帶挈 東鐵沿線樓吃香

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地產新聞
新過海線帶挈 東鐵沿線樓吃香
(文匯報) 2022年5月16日
沙田區屋苑率先成入市選擇 租金回報逾3厘

東鐵線過海段通車,鐵路網絡更為完善,沿線屋苑租賃交投氣氛再升溫,惟本港樓市升溫卻碰上美聯儲加息縮表,加上地緣政治影響下,「買樓收租」抗通脹仍難言是一個理想出路。不論磚頭抗通脹效力有多大,沿線屋苑如沙田第一城等已率先成為收租的選擇。有投資者和地產代理指出,受惠於過海段通車,屯馬線、東鐵線沿線的大型屋苑或單幢樓,租金回報一般有2.5厘至3.5厘水平。投資者不要只追求新屋苑及納米樓,有時樓齡舊物業位置佳和適合戶型,投資回報反而會更加理想。

◆香港文匯報記者 黎梓田

在土瓜灣區工作多年的置高物業總經理林巍向香港文匯報表示,東鐵線過海段通車,由紅磡站至新界東的屋苑固然會受惠,但他也提到,土瓜灣、新蒲崗及啟德,由於是將來九龍東發展的核心地區,這些屋苑受惠程度會較大。受到通車消息帶動,不少外區客都開始把眼光放到該等地區,環海·東岸、翔龍灣、傲雲峰、啟岸等屋苑睇樓量均大增三成。

林巍續指,土瓜灣、新蒲崗及啟德區內的屋苑均是屯馬線沿線屋苑之中較接近啟德新發展區,要留意三區的交投反應相距甚大。以土瓜灣屋苑為例,當中傲雲峰4月成交錄得約9宗,較疫情爆發時增加約一倍,而翔龍灣、傲雲峰、Downtown 38等屋苑亦持續錄得成交;至於新蒲崗主要屋苑只有譽·港灣,樓價比起啟德新盤只相差一成,客源會湧去新盤供應量較多的啟德區,新蒲崗屋苑不會有太多成交。

民生配套成熟處名校網較優

林巍又分享道,從磚頭投資的角度,假設土瓜灣、新蒲崗及啟德的樓價在將來都會升三成,餘下來就要看租金回報,而最好租的屋苑自然要有足夠民生配套,例如銀行、街市、食店等,其中土瓜灣一帶屋苑就較為優勝,租金回報亦會比起其他地區高;至於啟德區樓盤,租金回報則要有心理準備守2至3年,待區內配套成熟之後始會轉好。

他提到,以最接近港鐵宋皇臺站的傲雲峰為例,由於區內有成熟民生配套及位處名校網,加上樓齡不足20年,因此租務會較旺,其中454方呎單位,月租約2萬元,目前樓價大約870萬元,租務回報有接近3厘水平,在住宅物業來說屬於高水平。

唐樓按揭難 吸引博收購買家

另外,馬頭角新盤開售,亦帶動同區成交。林巍指,區內較新樓齡的屋苑如瑧尚、津匯、喜點、翔龍灣、環海·東岸等,雖不及傲雲峰般方便,但亦能以成熟的民生配套取勝,平均租金回報介乎2.5厘至2.6厘左右。翔龍灣361方呎單位,月租約1.45萬元,目前樓價大約700萬元,租務回報大約2.5厘;環海·東岸1房單位307方呎,月租約1.4萬元,樓價約680萬元,租務回報同樣有約2.5厘。區內舊唐樓較大難造按揭,因此只能吸引購入博收購的投資者,租務回報來說則有2.8厘至3厘。

啟德區放租競爭大 拉低租金

林巍又指,啟德區新盤由於有大量新入伙盤放租競爭,加上區內配套仍然未成熟,放租平均要等1至2個月才有租客,租金回報亦較低,平均只有2厘以下。以啟德嘉峰匯為例,早前有一間450方呎單位以1.6萬租出,惟買入時樓價約1,100萬元,租務回報只有1.7厘。

黃埔站位置上相當接近東鐵線過海段,因此區內屋苑近周睇樓量也有輕微增長,中原地產王子健指出,其中黃埔花園的睇樓量增加大約一成,惟仍以自住買家為主,投資客未見大幅增加。區內配套發展成熟,不少家庭客及年輕客均到這區尋租,而主要屋苑黃埔花園單位的租金回報不俗,2房至3房單位都有接近3厘回報。