分析:「供應大增」只是「曇花一現」

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分析:「供應大增」只是「曇花一現」
(文匯報) 2022年1月29日
私樓施工量於去年第四季突爆升至1.41萬伙,按季激升19倍,數字相當嚇人。乍看之下,好像代表着供應量上升,但只要回顧過去一年的市場環境變化,得出的結論可能不盡相同。除了疫情影響施工進度外,大型私人項目的施工亦突然推高數字,其中單計新地十四鄉項目,就佔了第四季動工量當中38%(5,400伙),但未來是否持續有這樣巨無霸式私人項目令人存疑,加上政府正考慮賣地時加入單位面積下限,料會令未來單位供應量減少,因此有業界人士以「曇花一現」來形容上季土地供應量爆升的現象。香港文匯報訊(記者 顏倫樂)

十四鄉項目佔上季動工量38%

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺昨分析,上季單計十四鄉一個「巨無霸」項目開展工程,已經佔了第四季動工量當中的5,400伙,再加上十四鄉項目實屬「縮則」加密,而並非真正的新地皮,因此雖然潛在供應在數字上好像大增,但這只能算是「曇花一現」,相信短期內的私樓落成量仍然偏低。

翻查資料,新地西貢十四鄉住宅項目過去曾於2013年批准興建4,930伙,單位平均面積980方呎,後來發展商向城規會申請增加發展密度20%,住用樓面提高至579.3萬方呎,單位數量激增至9,500伙,規模逼近鴨脷洲海怡半島(約9,812伙),但改則後單位平均面積縮約38%至約610方呎。

葉文祺直言,未來3至4年有9.8萬伙潛在供應,雖然屬近年新高,但觀乎過往經驗,實際落成量往往與運房局的潛在供應有一段距離,故認為有關數字參考價值一般。資料顯示,去年私樓落成量只有1.44萬伙,比2020年大跌三成,距離基金會年初預測的15,910伙,或差估署預測的18,230伙,都有一段距離。值得留意的是,過往十年之中,只有兩年的私樓落成量達到差估署的預期。

賣地限單位面積令供應減少

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦指出,去年住宅施工量創近年新高,主要是大量項目在第四季施工,未來一季的施工量及落成量取決於疫情,如第五波疫情持續,相信會再影響施工時間表及落成進度。此外,他預期政府在官地供應住宅步伐方面仍會較慢,上季只有兩幅中小型地皮推出,而未來一季供應主要來自青山公路大欖段用地。

此外,政府早前公布,往後推地時將加入單位面積下限的賣地條款,如果在限呎的同時,卻未有同時放寬地積比率及增加可建樓面,可預見未來供應數目會因此而下降。展望未來供應,他認為短期供應尚且足夠,但2026起中長線土地供應視乎「北部都會區」的發展進度,因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。