疫情下香港何時正常通關仍是未知之數，香港零售消費市場仍主要由本地消費支撐。不少大型商場和零售商都頻繁進行大規模推廣和促銷，刺激市民外出消費。在活躍的本地消費活動下，一線商舖空置率延續下降趨勢，以中環區(9.9%)和旺角區(14.5%)商舖空置率的改善最為明顯，按年分別跌8.4個百分點和9.1個百分點。戴德梁行總結商舖市場2021年表現指，去年首11個月銷售額按年升幅錄得8.3%，至3,196億元。
去年下半年開始，餐飲業帶領零售市場進入復甦期，臨近年尾的大型節日和相關促銷活動亦令零售銷情暢旺。鑑於當時本地疫情受控，自去年下半年起食客外出用膳的意欲及餐飲業營運者的信心均明顯增強。當中最受注目的一宗餐飲租賃成交，為Lua Vietnamese Restaurant租用銅鑼灣東角兩層共2,450方呎舖面。
新冠疫情無疑令消費者更加關注個人身心健康，帶動相關行業的消費活動。預計來年的租賃成交亦將繼續以餐飲業和運動及優閒服裝行業為主，帶領零售市場復甦。因應疫情緩和，本港有望逐步開關，預料至2022年尾，整體一線商舖租金和餐飲業租金有2%至5%的升幅，中環區租金的升幅更有望達5%至8%。
另一方面，隨着網購逐漸成為疫情下的新消費模式，並為實體店帶來競爭。再者，內地政府為鼓勵境內消費，設立免稅購物政策，或進一步削弱香港奢侈品對內地消費者的吸引力。基於以上種種因素，儘管旅遊限制有望於2022年逐步放鬆，短期內租金升幅將仍然受限於新常態。不過同時，受惠於相宜的租金，預料會有更多不同類型的零售商進入市場，為本地零售市場帶來一番新景象。
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