張宏業 特許測計師 中國房地產估價師
甫踏入新一年，特首林鄭月娥提出下屆政府重組架構的構思，將目前3司13局增至3司15局。關於房屋範圍，就是將運輸及房屋局分拆成為運輸及物流局和房屋局，改由財政司司長負責。特首清楚說明房屋局是處理房屋政策，包括加快興建公營房屋，支援輪候公屋多時的住戶，監察私人住宅市場情況，督導房委會和房署落實新措施。這次拆出房屋局被市場人士解讀為特區政府未來把房屋興建重點傾斜向公屋方面，並落實增加至七成供應量，公屋供應成為市場主導角色。
其實這只是特首公屋政策今年齊發的其中一招，早前特首接受某傳媒專訪時已首次披露資助出售房屋按揭成數有着新思維，將研究引入漸進式按揭，只需以房價一半為基礎，支付首期及按揭供款便能上車，讓港人「上車易、供樓易」。
房策影響中小型私宅供應
當然上列兩項新年新措施仍在落實中，明顯是特區政府清晰地表態房屋政策已轉向「公屋主、私樓輔」，基於「置業為主導」的房策理念。對私樓市場啟廸是私樓供應量長遠地走向減少，房策執行力度主要影響私樓市場的中小型單位。
縱然私樓供應量步向下跌，但是不減發展商的新盤推售熱情。究竟今年置業人士往何處找尋合理租售值的新盤呢？先回顧2021新盤供應情況，再展望2022年新盤供應地區及數量。
地政總署資料顯示，截至去年12月底，待批預售涉17,570伙，超越2018年8月的16,810伙，創下2002年10月以來的新高位，反映去年年底發展商踴躍申請預售樓花行為，好讓今年她們銷售較具彈性。如以地區劃分，九龍區及新界區分佔上9,558伙及7,930伙，已幾乎全部佔有。九龍區及新界區主要集中在啟德（尤其跑道區）以及屯門區，成為今年主要銷售戰場。
展望今年，根據利嘉閣的統計，今年潛在供應單位約3.4萬伙。當中如去年，九龍區及新界區合共可潛在供應3萬伙，兩區各佔一半。九龍區仍是啟德跑道區為主要供應源，但是新界區焦點則落在元朗及西貢區，兩區已佔新界區的七成份額。至於港島區，2022年涉及潛在供應額也有3,797伙，焦點是黃竹坑站上蓋港島南岸三期及四期分別有1,200伙和800伙，已佔港島區過半。
「北都」規劃利好新界西樓市
總括來說，有興趣買新盤單位人士：香港區找黃竹坑站上蓋、九龍區則肯定是啟德跑道區、而新界區則較廣泛地區的選擇包括屯門、元朗及西貢區。北部都會區的規劃已令屯門、元朗及洪水橋區升溫，今年發展商乘勢開售這些地區的幾率較大。
租盤市場 啟德戶型選擇最多
最後論述租盤市場。今年上半年多達7,400伙以上入伙，集中啟德、將軍澳、屯門掃管笏及天水圍，分別約有880伙、1,000伙、2,300伙及1,200伙，總計約5,380伙，是總入伙數目的73%。平均呎租介乎30元至40元/呎以上，最高當然是啟德。面積大小俱齊全，由200至400平方呎細單位至過1,300平方呎以上豪華單位，總有一款戶型「合你心水」。上車人士可以去屯門/元朗，較有能力的去啟德和將軍澳，都可入住全新單位。
置業人士請注意如下因素會影響樓價走勢，如美國加息幅度及港息跟隨步伐、新冠疫情變種病毒擴散情形、內地與香港何日通關、兩地經濟發展、北部開發進展等。多做功課才是置業人士可於樓市中勝出的不二之道。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
App下載
