賣地表官地乾塘 消滅「劏房」任務艱

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地產新聞
賣地表官地乾塘 消滅「劏房」任務艱
(文匯報) 2021年9月27日
未來兩季供地5850伙 「一鐵一局」再孭重飛

港府即將踏入下半年財年,按財年土地供應目標1.29萬伙計,目前已完成約55%,尚差約45%或5,850伙才達標,料全年達標不難。惟根據政府目前的土儲及供地計劃,下半財年登場的地皮,排期推出的「一鐵一局」項目佔3,815伙,餘下2,035伙供應則依靠官地、私人發展及重建項目等,政府具主導權的官地佔比極小。業界認為,賣地表急需擴充,以應付稍後「增供應」及平抑樓價的需求,否則也會讓消滅「劏房」、「籠屋」等變為不可能的任務。業界同時亦寄望新《施政報告》除有長遠規劃外,更有執行配套。●香港文匯報記者 顏倫樂

根據年初政府的公布,賣地表中下半財年可以出售的官地尚有11幅(約4,820伙),鐵路項目尚餘兩幅(約2,450伙),市建局項目尚餘3幅(約1,365伙)。表面看,清倉賣地表就接近完成目標,但按過去經驗,賣地表的土地不會全部推出,以上半財年為例,在上半財年已推出約7,050伙供應中,官地只佔1,180伙,佔比僅16.7%,反而「一鐵一局」項目供應3,130伙,佔比達44.4%。下半財年情況也類似,「一鐵一局」料佔到3,815伙,佔下半財年剩餘目標(5,850伙)的約65%,反映私宅土地供應更依重「一鐵一局」。

「一鐵一局」供應也接近乾塘

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚在接受香港文匯報訪問時表示,當土地供應來源嚴重依賴「一鐵一局」,情況並不健康,一方面是港鐵現時手上可供應的土地,也已經消耗得「七七八八」,短期內供應將減少;另外,市建局的角色亦有改變,更多土地傾向發展資助房屋,所以未來土地供應不能再指望「一鐵一局」,而私人發展及重建項目的供應亦不穩定。為免未來的私宅土地來源將越來越緊窄,政府急需充實賣地表,建立土地儲備。

張翹楚提醒,值得留意的是,「一鐵一局」項目大多交由私人發展商投標發展,由於位置理想,地價一般都會被市場搶高搶貴,雖然的確增加了房屋供應,但在今天高樓價環境下,私樓地價持續上升,對於解決基層的住屋需要問題全無好處。而受到大灣區及前海開發概念帶動,新界區地價也正在一步步貼近市區地價,恐怕會成為推高市區地價的推手,反映政府增加土儲有緊迫性。

但他亦坦言,目前政府在增加土地儲備時遇到一定困難,他說:「點樣建立土儲,又會回到原始問題,是否要填海或發展郊野公園邊陲呢?」他表示,目前政府手上較容易增加官地的選項,包括一些未有規劃的新界土地,又或整合政府手上的社區用地,再撥出相關用地等,以及填海等,「否則政府都幾難去建立有規模的土地儲備」,令消滅「劏房」、「籠屋」變為不可能任務。

近日各政團及機構都就新一份《施政報告》提出不少增加土地供應的建議。日前投行摩根士丹利認為,香港有3個方法增加土地供應:農地轉換、填海和增加地積比率。該行指,目前已見農地轉換進展加快,包括新地最新在古洞的進展;填海等措施則需時,預期最快也需時10年才見效;至於增加地積比率亦難立竿見影,因為涉及基建規劃、招標和興建需時,同樣要5年時間或以上。因此,該行暫時預測2021及2022年,本港樓市仍有約9%及5%升幅。

有長遠規劃 更要有執行配套

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典亦期望特首在新一份《施政報告》中,能體現她早前指將有「開創式」的預告,為本港作出長遠規劃,但他認為更重要的是要有落實規劃的配套制度及措施,要保證有人執行。他又指,在政府土地無法短期到位的情況下,土地供應策略必須要更加透明,令市場清晰明瞭未來的供應情況,「現在的情況是市場要對政府的土地供應『估吓估吓』」。

張聖典認為,目前政府只公布每個財年推出的土地供應,市場仍然要猜測,資訊不夠透明,既不能降低市場對未來供應緊張的印象,亦不能避免市場出現錯誤定價。

展望未來樓價走勢,張聖典指,美國明年或加息,如果加息循序漸進,對樓市影響不會很大,發展商的出價會審慎一些,同時會透過加快建屋速度減輕利息成本。