未來兩季供地5850伙 「一鐵一局」再孭重飛
港府即將踏入下半年財年，按財年土地供應目標1.29萬伙計，目前已完成約55%，尚差約45%或5,850伙才達標，料全年達標不難。惟根據政府目前的土儲及供地計劃，下半財年登場的地皮，排期推出的「一鐵一局」項目佔3,815伙，餘下2,035伙供應則依靠官地、私人發展及重建項目等，政府具主導權的官地佔比極小。業界認為，賣地表急需擴充，以應付稍後「增供應」及平抑樓價的需求，否則也會讓消滅「劏房」、「籠屋」等變為不可能的任務。業界同時亦寄望新《施政報告》除有長遠規劃外，更有執行配套。●香港文匯報記者 顏倫樂
根據年初政府的公布，賣地表中下半財年可以出售的官地尚有11幅（約4,820伙），鐵路項目尚餘兩幅（約2,450伙），市建局項目尚餘3幅（約1,365伙）。表面看，清倉賣地表就接近完成目標，但按過去經驗，賣地表的土地不會全部推出，以上半財年為例，在上半財年已推出約7,050伙供應中，官地只佔1,180伙，佔比僅16.7%，反而「一鐵一局」項目供應3,130伙，佔比達44.4%。下半財年情況也類似，「一鐵一局」料佔到3,815伙，佔下半財年剩餘目標（5,850伙）的約65%，反映私宅土地供應更依重「一鐵一局」。
「一鐵一局」供應也接近乾塘
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚在接受香港文匯報訪問時表示，當土地供應來源嚴重依賴「一鐵一局」，情況並不健康，一方面是港鐵現時手上可供應的土地，也已經消耗得「七七八八」，短期內供應將減少；另外，市建局的角色亦有改變，更多土地傾向發展資助房屋，所以未來土地供應不能再指望「一鐵一局」，而私人發展及重建項目的供應亦不穩定。為免未來的私宅土地來源將越來越緊窄，政府急需充實賣地表，建立土地儲備。
張翹楚提醒，值得留意的是，「一鐵一局」項目大多交由私人發展商投標發展，由於位置理想，地價一般都會被市場搶高搶貴，雖然的確增加了房屋供應，但在今天高樓價環境下，私樓地價持續上升，對於解決基層的住屋需要問題全無好處。而受到大灣區及前海開發概念帶動，新界區地價也正在一步步貼近市區地價，恐怕會成為推高市區地價的推手，反映政府增加土儲有緊迫性。
但他亦坦言，目前政府在增加土地儲備時遇到一定困難，他說：「點樣建立土儲，又會回到原始問題，是否要填海或發展郊野公園邊陲呢？」他表示，目前政府手上較容易增加官地的選項，包括一些未有規劃的新界土地，又或整合政府手上的社區用地，再撥出相關用地等，以及填海等，「否則政府都幾難去建立有規模的土地儲備」，令消滅「劏房」、「籠屋」變為不可能任務。
近日各政團及機構都就新一份《施政報告》提出不少增加土地供應的建議。日前投行摩根士丹利認為，香港有3個方法增加土地供應：農地轉換、填海和增加地積比率。該行指，目前已見農地轉換進展加快，包括新地最新在古洞的進展；填海等措施則需時，預期最快也需時10年才見效；至於增加地積比率亦難立竿見影，因為涉及基建規劃、招標和興建需時，同樣要5年時間或以上。因此，該行暫時預測2021及2022年，本港樓市仍有約9%及5%升幅。
有長遠規劃 更要有執行配套
普縉執行董事及企業發展部總監張聖典亦期望特首在新一份《施政報告》中，能體現她早前指將有「開創式」的預告，為本港作出長遠規劃，但他認為更重要的是要有落實規劃的配套制度及措施，要保證有人執行。他又指，在政府土地無法短期到位的情況下，土地供應策略必須要更加透明，令市場清晰明瞭未來的供應情況，「現在的情況是市場要對政府的土地供應『估吓估吓』」。
張聖典認為，目前政府只公布每個財年推出的土地供應，市場仍然要猜測，資訊不夠透明，既不能降低市場對未來供應緊張的印象，亦不能避免市場出現錯誤定價。
展望未來樓價走勢，張聖典指，美國明年或加息，如果加息循序漸進，對樓市影響不會很大，發展商的出價會審慎一些，同時會透過加快建屋速度減輕利息成本。
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