被市建局納入油旺規劃研究範圍的地區，不少已用盡地積比率，甚至已超過上限，若原址重建新建築，也難擺脫原來地積比率的束縛，使新建築物的規模無法擴大，變相限制單位數量，影響賣樓收益。為免「蝕入肉」，市建局提出引入新的規劃工具，重新分配不同地段的地積比率。有規劃師認同有關做法，可吸引私人發展商參與，但相信安置受影響居民仍是一大難題。香港文匯報訊（記者 文森）
巿建局文件指出，區內超過800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數，包括約400幢的地積比率已超過分區計劃大綱圖或《建築（規劃）規例》許可的水平，另約400幢地積比率與分區計劃大綱圖許可的水平相若，原址重建的話，新建築物仍受原來的地積比率約束，發展規模受限，賣樓收益減少，財政上不吸引或不可行。
倡「地積比轉移」吸發展
為加快市區更新步伐，市建局引入新的規劃工具，文件提出「地積比率轉移」概念，意指將區內一些分散和小型地盤、總樓面面積超出許可水平等土地，列為「送出地盤」，而位於策略性位置的大型重建地盤則列為「接收地盤」，容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加「接收地盤」的規劃價值，而「送出地盤」則改建為公共休憩空間、保育舊建築、特殊設計區等對地積比率要求不高的設施。
同時，巿建局提出整合小型街區成為較大和較完整的發展地盤，封閉多餘道路，每個整合街區劃分不同地塊，封閉道路帶來的建築樓面面積可按比例分配給各地塊；研究亦提出放寬住用地積比率，以提供重建誘因，並增加單位供應量。
測量師學會規劃發展組主席林家輝接受香港文匯報訪問時表示，整個研究成敗重點在於地積比率轉移這一規劃工具，認為除非整個重建均由市建局主導，否則肯定引來爭議：「好簡單，有人收到地積比（「接收地盤」），自然要有人送出地積比（「送出地盤」），作為業主，個個都想做收到地積比那個，一定會質疑政府為何將其劃成送出地積比的一批。」
即使市建局提出以「連繫地盤」方式，讓兩地盤的業主合作，「但要同人合作，哪個話事？一講到利益會好多爭議。」他說。
香港規劃師學會會長李建華則贊成地積比率轉移做法，令重建項目有利可圖，可吸引私人發展商參與，而巿建局提議在法定分區計劃大綱圖上列明「接收地盤」和「送出地盤」，為市場提供確定性，乃屬好事。
他認為油旺範圍廣泛，發展需時極長，「不是十年八載便可完成，要以十年廿年計的長時間發展。 」而整個發展計劃涉及的財務承擔是天文數字，而油麻地及旺角為巿區繁盛地帶，相信定能吸引不少私人發展商參與。
開發新東北安置拆遷戶
不過，李建華認為最大問題是安置受重建影響的居民，「相信無可能所有人都能原區安置，要同他商議遷往其他區域。」不過，巿建局的文件未有涉及安置和如何分段發展的時間表，他冀日後有清晰的方案，而現時公共房屋供應不足，政府應加快新界東北發展，並盡早完成「明日大嶼」的研究，日後才有足夠單位應付大型重建項目的安置問題。
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