地積比樽頸待突破 處理好安置成關鍵

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地積比樽頸待突破 處理好安置成關鍵
(文匯報) 2021年9月25日
被市建局納入油旺規劃研究範圍的地區,不少已用盡地積比率,甚至已超過上限,若原址重建新建築,也難擺脫原來地積比率的束縛,使新建築物的規模無法擴大,變相限制單位數量,影響賣樓收益。為免「蝕入肉」,市建局提出引入新的規劃工具,重新分配不同地段的地積比率。有規劃師認同有關做法,可吸引私人發展商參與,但相信安置受影響居民仍是一大難題。香港文匯報訊(記者 文森)

巿建局文件指出,區內超過800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數,包括約400幢的地積比率已超過分區計劃大綱圖或《建築(規劃)規例》許可的水平,另約400幢地積比率與分區計劃大綱圖許可的水平相若,原址重建的話,新建築物仍受原來的地積比率約束,發展規模受限,賣樓收益減少,財政上不吸引或不可行。

倡「地積比轉移」吸發展

為加快市區更新步伐,市建局引入新的規劃工具,文件提出「地積比率轉移」概念,意指將區內一些分散和小型地盤、總樓面面積超出許可水平等土地,列為「送出地盤」,而位於策略性位置的大型重建地盤則列為「接收地盤」,容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」,增加「接收地盤」的規劃價值,而「送出地盤」則改建為公共休憩空間、保育舊建築、特殊設計區等對地積比率要求不高的設施。

同時,巿建局提出整合小型街區成為較大和較完整的發展地盤,封閉多餘道路,每個整合街區劃分不同地塊,封閉道路帶來的建築樓面面積可按比例分配給各地塊;研究亦提出放寬住用地積比率,以提供重建誘因,並增加單位供應量。

測量師學會規劃發展組主席林家輝接受香港文匯報訪問時表示,整個研究成敗重點在於地積比率轉移這一規劃工具,認為除非整個重建均由市建局主導,否則肯定引來爭議:「好簡單,有人收到地積比(「接收地盤」),自然要有人送出地積比(「送出地盤」),作為業主,個個都想做收到地積比那個,一定會質疑政府為何將其劃成送出地積比的一批。」

即使市建局提出以「連繫地盤」方式,讓兩地盤的業主合作,「但要同人合作,哪個話事?一講到利益會好多爭議。」他說。

香港規劃師學會會長李建華則贊成地積比率轉移做法,令重建項目有利可圖,可吸引私人發展商參與,而巿建局提議在法定分區計劃大綱圖上列明「接收地盤」和「送出地盤」,為市場提供確定性,乃屬好事。

他認為油旺範圍廣泛,發展需時極長,「不是十年八載便可完成,要以十年廿年計的長時間發展。 」而整個發展計劃涉及的財務承擔是天文數字,而油麻地及旺角為巿區繁盛地帶,相信定能吸引不少私人發展商參與。

開發新東北安置拆遷戶

不過,李建華認為最大問題是安置受重建影響的居民,「相信無可能所有人都能原區安置,要同他商議遷往其他區域。」不過,巿建局的文件未有涉及安置和如何分段發展的時間表,他冀日後有清晰的方案,而現時公共房屋供應不足,政府應加快新界東北發展,並盡早完成「明日大嶼」的研究,日後才有足夠單位應付大型重建項目的安置問題。