仲行:港逾百幢商廈需優化資產增值

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仲行:港逾百幢商廈需優化資產增值
(文匯報) 2021年5月6日
仲量聯行估計香港有至少100幢商廈需要大規模提升設備以配合租戶所需及吸引租客。亞太區情況相若,核心區投資物業半數已落成逾20年,仲量聯行估計區內樓齡高、設備落伍物業的隱藏價值超過400億美元。

鑑於現時香港有超過一半的甲、乙級寫字樓樓齡已超過20年,加上未來數年有大量新寫字樓供應流入市場,仲量聯行認為最少有100幢商廈需要透過資產增值策略保持物業價值。

租金較新式物業低最多40%

該行最新公布的《釋放物業價值》(Unlocking Valuein Real Estate)報告指出,若不提升資產質素,寫字樓、商場、酒店、住宅大廈及工廈物業將難以迎合用家日新月異的習慣和喜好,且這些大廈亦因設備落伍而影響市值。

研究報告顯示,樓齡高及設備過時的大廈所能獲取的租金,較地點相若但設備新穎及管理完善的大廈低10%至40%。隨着疫情後嶄新設計的物業陸續推出市場,租金差別或會更趨明顯。

仲量聯行亞太區資產發展部主管Andrew Macpherson表示,新冠疫情改變了市場運作模式及租戶的期望,不少現有大廈租金回報率與疫情爆發前水平相比不能同日而語。要維持對租戶的吸引力及滿足其不斷變化的需求,業主與投資者均日益注重提升物業質素,包括優化設計以至大規模升級,甚至重新定位或更改整幢物業用途。

新冠疫情改變用家需求

此外,樓齡高的大廈在能源及保養系統上均欠效益,導致營運成本增加,成為投資者和業主為舊式大廈翻新設計及進行資產優化的最大誘因。

該行續指,在新冠疫情出現後,用家對健康設備、更佳的親身體驗、可持續發展及技術工具的需求急速增長,不同類型的物業可以透過資產優化發揮最大潛力。(見附表)

Macpherson認為,現時投資者和業主面對的一大挑戰是如何界定及落實優化物業的合適範疇,以在特定投資期內獲得最佳回報。該行認為,緊貼市場趨勢並關注創新的影響及數據、基準和分析工具的廣泛使用,有助投資者識別最佳的優化策略,從而提升資產的表現及價值。

五類物業的資產優化方向 

寫字樓 工作場所應能配合新的工作模式,例如:安全和靈活的空間、健康設施及全新的租金釐定方式。 

零售 商場必須迅速應對電子商貿的快速增長,尤其是在面積和空間運用上的改變。租戶組合亦出現變化,更多餐飲及體驗式零售商戶進駐。 

工業 倉儲及物流業不斷演變以迎合即日送貨的需求、機械人性能提高、自動化及可持續發展目標增加。電動車及無人機的應用前景亦將對物流行業中的地產元素造成顯著影響。 

酒店 部分舊物業已被改裝及轉作共居空間或服務式公寓,其他則加快採用地產科技以提高營運效益。 

住宅 可發展共居公寓、長者屋、學生宿舍及混合式項目,並融合在家工作及其他生活方式趨勢。