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商廈3幢改2幢 商場樓面增90% 新地高鐵地王 波浪變鑽石
(文匯報) 2020年9月19日
新地去年11月以422.32億元、破官地紀錄價投得西九高鐵站商業地王,發展商向城規會提出新方案,將三幢「波浪狀」的商廈,改為兩幢「鑽石型」商廈,除申請將高度限制放寬30%至40%至最高159米外,還將一成即約28.6萬方呎的寫字樓樓面轉移至商場,令商場樓面大增90%至60萬方呎,並建議設立一條1.5公里、可貫穿南北的西九花園綠徑。新地指,新方案有助釋放10萬方呎休憩空間,建議興建的西九花園綠徑可將九龍站與油尖旺的新舊區連接起來,令社區更多元化。■香港文匯報記者 梁悅琴

新地代理特別發展部項目總監麥孟添強調,減少商廈樓面,增加零售樓面,與近期商廈租金下跌無關。經濟周期有上有落,項目屬長遠投資項目,並不是看短期的回報期,而是以長達10年計。而項目總投資額維持600億元,如果順利獲城規會通過,預計明年中動工,可望於2028年落成。

投資維持600億 2028年落成

他指出,項目商場定位以服務社區為主,由於項目將與高鐵站、機鐵站、東涌線無縫連接,區內有商廈、住宅及酒店客源,加上「西九花園綠徑」可吸納鄰近舊區客源,預計未來每日平均有20萬人流。

該幅商業地王佔地63.2萬方呎,屬於「綜合發展區」用途,早在2010年的時候,港鐵已經代政府申請批出規劃方案,將會興建3幢「波浪狀」的商廈,商廈樓面284.8萬方呎,基座則為31.6萬方呎商廈,樓高19層至28層高,建築高度為80米至125.65米(主水平基準以上)。

新地提出新方案,取消3幢式商廈設計,改為興建兩幢「鑽石形」商廈取代,興建高度則為20層及30層,建築高度114米至159米,較現時大綱圖高度限制高出24米至44米不等,或27%至38%,略高於九龍站漾日居。

同時,新地等提交的擬議發展方案將商用空間重新分配,並把上蓋發展與西九高鐵站相互融合。文件顯示,項目以不多於5倍地積比作發展,寫字樓部分以約4.05倍發展,擬建2幢商廈,較過去核准的3幢減少1幢,1幢樓高30層,另一幢則樓高20層,涉及樓面約256.18萬方呎,較2010年已獲批方案的284.82萬方呎,減少28.64萬方呎或10%。零售樓面則以地積比率0.95倍作發展,涉及60.28萬方呎,較過去核准的31.65萬方呎,增加28.63萬方呎或90%。

休憩用地增至9.15萬方呎

擬議方案亦提高休憩用地及綠化空間,休憩用地由原先已核准方案的2.48萬方呎,增加2.69倍至9.15萬方呎,內設近4萬方呎的開放式中央廣場,面積可媲美中環皇后像廣場,可作展覽及音樂會等,預計可容納3,500人。寫字樓每層均設有園景露台,再加上天台花園,約1.6萬方呎的休憩用地。

新地在文件中提出另一發展重點,是在一條南北行人走廊之間,創建24小時開放的1.5公里「西九花園綠徑」,在2樓由北至南貫穿整個項目,預計可容納遊人,亦設24小時零售店舖、觀景台、主題活動空間及藝術裝置等。麥孟添指出,「西九花園綠徑」一半路程,可連接西九文化區一帶,及興建中的中九龍幹線園平台,步行全程約22分鐘,可作西九深度遊。

改變規劃避免屏風效應

新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣指出,舊方案設計有太多角位,且3幢商廈距離太近,只有21米至23米,容易產生屏風效應,新方案採用流線型設計,又將2幢商廈的距離拉闊至50米,又以層級式下遞式設計,及拉高商廈高度,部分零售樓層採用活動式玻璃幕牆,可引入更多天然風,對周邊環境亦有利。大廈上層呈現斜面式建築,與毗鄰文昌街一帶的舊式住宅建築互相呼應。

麥孟添指出,拉高商廈高度,固然可令望到海景的寫字樓層增加,最重要是高樓底才可以令空氣流通更佳。他更稱,新方案建築設計配合九龍站至佐敦一帶的大廈將展示西九天際線,成為西九龍新地標。