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地產新聞
宅地供應落後 樓市困局難解
(文匯報) 2020年6月27日
本港私宅供求嚴重失衡,財年第二財季(7月至9月)只推出西貢及大埔滘2幅住宅官地,合共提供160伙,為史上最少。倘連同港鐵日出康城第13期提供的2,550伙,下季宅地供應有2,710伙,按季增71%。計及首財季推出的1,580伙私宅土地供應,上半財年共供應4,290伙,佔全年供應目標1.29萬伙的33%,意味下半財年需要大力追回進度,但面對經濟衰退及疫情困擾,分析認為市場未必有足夠承接力,政府今年私宅供地達標有壓力。另外,政府在下季推出2幅商業地,包括市場焦點的中環新海濱地王,合共提供287.4萬方呎商業樓面。

上半財年私宅官地供應如此少,市場擔心政府能否達到全年1.29萬伙私宅供應目標,發展局局長黃偉綸昨日指出,計及港鐵日出康城第13期項目在內,下季將推出3幅住宅地,涉近2,710伙,為近三季新高,不算低。計及政府首季推出1,580伙私宅土地供應,上半年私人住宅單位供應為4,290伙。

黃偉綸:冀私人重建能補充

他強調,今年初提及全年私宅土地1.29萬伙供應目標,當中政府推出土地佔9,000伙,另有約4,000伙是靠私人重建項目帶動。他指,下半年政府會有不少私宅土地推出,有信心可達到接近9,000伙的目標,但私人市場的4,000伙重建項目要靠市場運作,政府難以掌控。

中原測量師行董事總經理黎堅輝認為,政府不應將舊樓私人重建項目納入估算內,尤其是過去半年,市場存在許多不明朗因素,包括社會運動及全球疫情,都會影響私人重建或併購的投資意欲。政府設定全年私宅供應目標為1.29萬伙,惟上半年估計可建單位僅約4,000餘伙,達標有壓力。

他認為,政府不論靜市旺市,均有責任積極尋找土地。而政府最新推出的公務員合作社項目,方向正確,可釋放市區地發展潛力,惟重建程序繁複,需時收購,建議政府簡化申請贖契補地價手續及縮短審批時間。同時,加快進行現時九龍城區2個試點項目之餘,應積極研究其他公務員合作社項目收購重建的可能性或時間表,將計劃恒常化。

團結香港基金土地及房屋研究員潘灝儀亦指,本財年首兩季預計土地供應,只為全年目標1.29萬伙的約30%。而1.29萬伙這個目標已經是從以往1.8萬伙、1.35萬伙的全年目標一再下調,可見房屋供應斷崖的情況仍然持續。

鐵路地耗盡 恐3年真空期

潘灝儀同時指,鐵路上蓋的土地儲備正被急速消耗,反映政府手上「彈藥」已經買少見少。下財季住宅供應主要來自日出康城第13期,已為日出康城站最後一期的土地儲備。根據資料,港鐵目標將於2021年或之前招標批出黃竹坑站,錦上路站二期項目則預計2024年或之後招標批出。假設八鄉維修中心、小蠔灣車廠及兩個通風設施的審議或改劃進度沒有重大突破,香港2021-24年將經歷至少為期3年的「鐵路上蓋項目供應真空期」。

康城13期2550伙估值105億

中原測量師行高級經理吳庭琛表示,下季較大規模住宅地只有日出康城第13期,位於5期及8期中間,屬臨海地皮,且有鐵路概念,加上康城區現時配套已十分完善,料每呎樓面地價7,000元,總值約105億元。

回顧2幅政府住宅官地,西貢蠔涌地皮有向海元素,有一定吸引力,惟位處迴旋處旁,或較嘈雜,但區內屋苑式物業供應不多,參考同區匡湖居造價,料地皮每呎樓面地價8,000元,地皮總值4.6億元。至於大埔公路大埔滘段住宅地,估計單位供應約60伙,作低密度住宅發展,現時交通配套未算完善,料地皮每呎樓面地價5,000元,地皮總值4.9億元。

■香港文匯報記者 梁悅琴