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地產新聞
下季料推5幅地 估值4個月跌447億
(文匯報) 2020年6月22日
黑暴未絕疫症又來 經濟營商環境受重創

政府即將公布新一季賣地計劃,市場料下季會有5幅土地推出,包括2幅住宅地及3幅商業地,其中山頂文輝道豪宅地及中環新海濱商業地王最矚目。然而今年黑暴未絕,疫症又來,有測量師將該5幅土地的估值,對比今年2月公布年度賣地計劃時的估值,由1,255.7億元減至約808.5億元,即是4個月大降35.6%或447.2億元。測量業界同時認為下季賣地流標風險極高,尤其是3幅商業地,主因是營商環境轉差下,發展商出價料會非常保守。

政府今年2月公布全年賣地計劃時,當中預計上半年推出之土地尚餘5幅,其中2幅住宅地分別位於西貢及山頂,3幅商業地則分布在中環、啟德和東涌。5幅土地中以中環新海濱商業地王估值最高,市場料達到552.8億至755.5億元。而山頂文輝道豪宅地的估值亦高達161.7億至193.3億元。

發展商出價保守 流標風險高

然而,過去4個月,香港又經歷了天翻地覆的變化,先是去年的黑暴死灰復燃,接着新冠疫症突襲全球,香港的正常經濟活動近乎全線癱瘓,經濟急速惡化,失業率達5.9%升上15年新高。目前對比今年初,樓價雖然硬淨,但地價卻是反映三四年後樓市的展望,故此自去年下半年起,已出現地皮撻訂、流標等情況。測量界對下季賣地行情都不看好,其中普縉集團就應香港文匯報查詢,對該5幅地皮作重新估值,最新估值為808.5億元,對比2月剛公布新財年賣地計劃的1,255.7億元估值,大幅下調了35.6%,換言之,估值在4個月跌了447.2億元。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典直言,由於經濟環境變差,現市況推出山頂豪宅地及中環商業地並不合適,因地皮成交價會較市好時有較大折讓。同時因為地皮投資額高昂,對於發展商來說風險亦非常高,估計發展商出價偏保守,造成發展商與政府底價的落價亦較大,預料流標風險相當高。

張聖典續指,發展商買地發展是一項長線投資,故此對於風險評估會更為謹慎。由於本港經濟前景不明朗,今年成交地價普遍處於偏低水平,甚至有商業地出現流標,反映發展商對於日後經濟表現有保留,將風險評估提高。

中環商地估值3年跌四成

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指,其實去年啟德商業地價已經不被看好,曾出現流標、撻訂,即使是以看似天價422億元批出的西九龍商業地王,其實亦較當時市場預期低。他認為,今年香港營商環境較去年更差,零售業、酒店業等進入寒冬期,可預期今年將有更多商業地以低價成交或流標。

他說:「美利道停車場重建項目2017年賣出時5萬元一呎(樓面地價),如果中環新海濱商業地當時賣可能更高,去到6萬至7萬元,但今天中環寫字樓租金回調,空置率升穿5%,再加上今次要用雙信封制、商業氣氛亦不算理想,因應項目投資額高昂及投資時間長,所以我們下調估值去到3.5萬至4萬元。」換言之,張氏今天對地皮估值較3年前下調四成。

文輝道地價一年挫170億

下季估值下調得較多的是山頂文輝道住宅地皮,此地皮於2018年10月曾經流標,回顧當時市場估值高達242億至364億元,每呎樓面地價更高達6萬至9萬元。但時移世易,受累去年修例風波及今年疫情影響,市場估值已大幅下調至161.7億至193.3億元,樓面地價跌至4萬至4.78萬元。計一計,一年多來,山頂地價估值足足大跌33%至47%,即減少約80億至170億元。業界也估計,由於此地皮相當貴重,料政府不會賤賣,故此也列入流標風險極高行列。

■香港文匯報記者 顏倫樂