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地產新聞
中環商地王生不逢時 減赤使命恐難達
(文匯報) 2020年6月22日
下季賣地市場焦點放在幾幅商業地,當中以中環新海濱3號用地(賣地表內稱為中環新海濱民耀街用地)為焦點中的焦點。猶記得今年2月底時,普縉集團對地皮估值為920億元,每呎樓面地價5萬元,但近日記者向該行查詢,最新估值已調低至552.8億元,為目前市場估值較低的測量師,調低了367億元,減幅足足有4成。

「雙信封」招標 考慮設計因素

事實上,政府今年推出中環商業地王可能是勢成騎虎。翻查資料,由於多輪紓困措施加大財政赤字,政府預計本財年財赤會大幅增至約2,800億元或更多,而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一,屬最大收入來源,能否穩定地價收入無可避免成為政府減赤選項之一,當中最值錢的中環商業地王是今年庫房收入的關鍵。現時中環商業地王可謂生不逢時,未知能否完成政府減赤任務。

翻查資料,這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北,鄰近國金2期,佔地達51.6萬方呎,將分為3A及3B兩期發展,總樓面逾184萬方呎。今次地皮將採用「雙信封」式招標,除標價外,技術細節及設計亦會考慮在內。

不過,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,相比中環海濱地,啟德商業地流標風險更大。現時東九龍空置率高企雙位數,近期觀塘One Harbour Square全層呎租只是22元,以3厘回報計算,如果出售的話呎價不用1萬元,按此推算,張翹楚料啟德商業地估值僅約每呎樓面地價5,200元,或創該區商業地價新低。

張翹楚表示,一般而言,貴重地皮多數會在經濟較好時期出售以增加庫房收入,經濟下滑時則要「留一手」,待適當時機再賣。尤其最近受疫情影響,大家正改變商業辦公概念之際,在家工作或會成為常態,對共享辦公室、寫字樓需求都減少,政府更應該重新審視寫字樓需求量,現時推出多幅大型商業地並不是適當時候,尤其價值極高昂的中環商業地。

辦公模式轉變 商廈需求減

其餘兩幅商業地位於東涌及啟德,其中東涌商業地規模較大,位於迎東邨的東面,可建樓面近126萬方呎,為東涌新填海區推出的首幅地皮,並將會成為區內最大型商廈,估值由37.7億至54.1億元。而啟德商業地位於富豪東方酒店對面,由兩幅地皮組成,可建樓面分別約41.75萬及44.54萬方呎,總樓面約86.2萬方呎,估值44.9億至51.8億元。

張翹楚表示,東涌商業地雖然有東涌東站效應,但東涌東站預計2023年動工、2029年落成通車,投資時間較長,有一定風險存在,加上近年商業樓面需求下降,普縉執行董事及企業發展部總監張聖典相信,地皮主要吸引區內有發展項目之發展商。

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)