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地產新聞
【2019回顧展望】明年地價料續低位徘徊
(文匯報) 2019年12月27日
社會內外齊動盪 啟德住宅地價5個月暴瀉三成

今年地價反覆回落,賣地表現可謂差強人意。回顧全年,雖然政府成功賣出11幅住宅地,連同2幅商業地,庫房地價收入按年增85.7%至1,311億元,但下半年受修例風波打擊,地價幾乎可以用「暴瀉」來形容,最明顯反映在啟德望海住宅地皮的價值上,5個月跌幅超過三成,同一幅商業地於6月及9月兩度遭棄,史無前例。業界認為,過去半年大市受多項負面因素困擾而下跌,目前局勢稍穩,相信地價跌幅亦已喘定,但明年住宅地價料繼續於低位徘徊。

2019年上半年,香港賣地市場主要受到中美貿易戰發展困擾,年初時由於中美貿易戰走向不明朗,地價表現亦未如理想,1月時啟德一幅望海住宅地以每方呎樓面地價17,360元成交,接近當時市場預期下限。及後貿易戰有好轉跡象,樓市於3月至5月時反彈大升,5月啟德另一幅望海住宅地的每方呎樓面地價以高達19,636元批出,較1月時漲升13%。

啟德望海地 地價萬八變萬三

但6月後,受修例風波影響,地價逐漸走下波,6月底啟德再有一幅望海住宅地批出,此時每呎樓面地價已回落至18,080元,短短1個多月急跌8%。之後隨着風波越演越烈,地價跌勢亦加速,11月份啟德再一次有望海住宅地皮出售,每呎樓面地價已跌至僅13,238元,相比6月底的地價足足低了27%。留意上述4幅地皮全部位置毗鄰,因此其地價走勢具一定參考作用。

至於商業用地表現更加差 ,今年1月時已有一幅啟德商業地流標。5月時,啟德另一幅商業地由高銀國際以逾111.24 億元投得,樓面地價每方呎12,888元,地價之高曾經一洗當時賣地市場低迷氣氛。可惜6 月份中美貿戰談判惡化,高銀國際竟借勢以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由,暫停提供財務資助以清付地價,亦等同「撻訂」該地。

百億商業地 歷劫撻訂流標

地皮遭撻訂後,政府火速安排於8 月重推,但最後在收到5份標書的情況下,卻因發展商出價未達政府底價而流標收場,一幅地皮連環經歷撻訂後再流標,為賣地史上首見。雖然11月西九龍高鐵站上蓋商業地由新地以約422億元投得,破盡香港賣地紀錄,但看一看其每呎樓面地價僅13,345元,與2014年批出的尖沙咀商業地相若,因此被市場認為其屬於「低價」。

泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示,如果單論住宅地皮計,今年售出11幅地,成績並不差,但地價表現就差強人意,相信現時批出的地價,發展商已經將相關外圍經濟波動與社會動盪等風險計算在內,若未來社會亂局可以停止或放緩,地價再下調機會並不高。

商業地投資者避險情緒強

反觀商業用地今年既有流標亦有撻訂出現,表現較住宅地差得多。張翹楚解釋,住宅有剛性需求支持,而商業樓宇則多由大業主或投資者持有,這類人士避險情緒較強,連串負面消息下,他們對後市不樂觀,出價亦偏保守,因此會出現商業撻訂或流標等。由於本港經濟復元時間較長,相信明年商業地仍然會有一個較明顯下調幅度,但視乎社會狀況或會有所變化。

就房屋供應量情況,他指出,過去幾年政府持續推地,導致接下來幾年為房屋落成量高峰期,雖然最新長遠房屋策略將每年私人土地供應量再降至1.29萬伙,但相信短期內供應仍然足夠,但必須留意政府現在覓地難度相當高,幾年後市場或出現供應斷層,這種情況並不健康,若屆時周邊城市上升,香港樓價亦可能因此被推高。

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂)