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地產新聞
動盪出天價顯後市信心
(文匯報) 2019年11月28日
本港近月飽受內憂外患打擊,營商環境受到破壞,經濟走下坡,樓市前景亦被看淡。西九高鐵站地皮上周截標前,不止一位測量師表示擔心項目會流標,但地皮最終以422.35億元批出,雖然按每呎樓面地價計並不算貴,但總價畢竟高達數百億元,且商業項目回收期長,發展商仍斥巨資買地,顯示對本港長遠發展可說投下信心一票。

高昂但「唔會買錯」

萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,中標價比預期略低,但屬合理水平,反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。他形容項目屬大型發展商必爭之地及有戰略性價值,雖然總投資額高昂,但絕對「唔會買錯」,估計發展商會以長線投資及收租為主,資金回收期約20年至30年,總投資額約650億元至700億元。

晉縉集團企業發展部總監﹙估值及物業管理﹚張聖典形容今次成交價「超值」,皆因項目本身相當優質,三鐵匯聚,又位於高鐵站上蓋,兼有零售及寫字樓用途,部分單位更望到海景。今次地價不似預期,皆因項目規模太大,兼且不能分拆出售,只能以一幢過出售,而且項目地價高昂,涉及融資風險等都會影響發展商出價。

政府「實事求是」調整

最近香港社會動盪,張聖典認為政府今次接受約422億元的出價,已經有考慮到市況而作出調整,今次屬「實事求是」的決定。美聯測量師行董事林子彬亦指,今次發展商出價保守,而政府最後肯以「低價」批出地皮,反映在底價上也按市況作出相應評估,以避免出現流標。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚早前就地皮估值每方呎1萬元,為市場估值最接近成交價的測量師。在他角度,今次成交價較原先估計略高,相信對市場會有正面作用。他又指,項目位置上不能與ICC及ifc直接比較,相信未來每呎租金大概70元水平,故呎價上相比較下有所遜色,今次地價水平已屬合理。

受惠於西九龍高鐵站地皮成功批出,政府本財年至今賣地收入急速提升至865.34億元,達到年初賣地收入目標1,430億元的60.5%。雖然收入仍與目標有四成差距,但已可減輕財政赤字,令政府財政壓力得以紓緩。

■香港文匯報記者 顏倫樂