2月20日，特區政府發展局正式回應全面接納土地供應專責小組八個優先選項，包括收回粉嶺高球場32公頃用地及東大嶼都會的一千公頃填海計劃。土地供應增長潛力包括短中期的292公頃和中長期的2,735公頃，明顯地透露短中期潛在土地供應量不足。
2月27日，特區財政司司長動議二讀2019/20政府財政預算案。在撥款修例草案的演辭中，土地資源歸納第一百三十至一百四十四段落。2018年的私人住宅車位落成量達21,000伙，14年新高，初步估計未來五年 (2019-2023年) 的年均落成量約為18,800個，較過去五年平均數增加約兩成。顯示未來幾年私人住宅供應數仍是維持較高位。
土地供應處近幾年低位
不過，展望下年度賣地計劃，一共有15幅住宅用地，當中7幅新增用地，預計合共可供興建8,800單位。加上其他土地供應源，預計全年的潛在供應也只可達15,500個單位，明顯是近幾年中低位，情況令人擔憂。
翌日，發展局局長公佈下年度賣地計劃詳情。下年度推15幅住宅及7幅商業地，估值近2,900億元，比預算估計收益1,430億高一倍，預計下年土地收益理應達標。基本上大中小型住宅地皮平均地推出，屬逾500伙大型地皮更佔六幅，達總體四成。
兩豪宅地具後市指標性
十幅市區住宅地中，港島區新增三幅豪宅地皮最吸睛，包括壽臣山南風道的近百億估值的土地和渣甸山大坑道逾四十億估值的中型住宅土地。兩幅都是豪華貴重地段的住宅用地，最後賣地結果對港島豪宅價格具有指標性導向。
滾存土地還有較為矚目的三幅啟德4A和4C區住宅用地及流標的山頂文輝道豪宅土地。在中資開發商退潮風氣下，四幅滾存土地的賣地結果對啟德區和貴重地區的房價極具指標性作用。這些土地每幅單是地價都逾100億，而且文輝道地皮更曾估價近270億元，逾百億土地金的投資意向還是如常地強烈嗎？
下年度五幅新界住宅地是分別位於屯門(2)、大埔、西貢和葵涌各一幅。較大土地面積是兩幅住宅(乙類)用地，坐落在屯門48區和大埔馬窩路旁，分別估值是35億至43億和40億至55億，每幅建成住宅單位都近一千個，是極容易分期分類開發的，對中大型開發商頗有吸引力。這些大型新界土地賣地結果每每左右同區二手樓走勢，起着短期引領作用。
商業地競爭不足似過慮
七幅商業/酒店用地中，啟德區仍是主要供應源頭，共提供五個選項，但是焦點則肯定落在高鐵西九龍站上蓋商地。政府已重申不斬斷出售，相信是利營運和便施工的原因，單一招標也可是本地大型發展商單獨、本地/外地大中小型開發商聯合入標，市場擔憂單一招標而帶來的不足競爭局面似乎過慮了。
該土地可建樓面面積逾3百萬平方呎，是市區甚至全特區內難得的貴重商業土地，不難吸引香港各大型開發商落標。隨着粵港澳大灣區綱要正式出台，香港被定位金融、商業、酒店的主要中心城市，對未來商業/酒店樓宇需求不少，九龍高鐵路上蓋商地絕對是「兵家必爭」的貴重土地，預料近一千億元結果是可以期望的水平。
值得一提是發展局終於面對現實，下年度主動把七幅土地剔出賣地表，都是手續仍未完善的個案，是局方實事求是的態度，應該表揚一下。六幅住宅地共涉及可建樓面逾二百萬平方呎、一幅商業/酒店可建樓面逾一百萬平方呎，也是下年度私樓供應量稍低的原因之一。
明年度私樓地供應不足
下年度私樓供應量大減縮水，較今年度下降近四成，說明明年度私樓土地供應量不足。再者，於下年度總體供應中政府可直接駕馭只有不足9,000伙，意味着發展商有更大供地主導權。地產開發是一門「流水作業」的生意，每每是發展商回收資金後短期內補充土地儲備。既然供應量減少，發展商增補機會下降，自然地會惜售手中一手樓盤，對新樓房價起着維穩作用。縱然豬年尤其下半年新盤數目不缺，但於土地供應量下降之下，發展商不會再傾向開盤時以低價招徠的手段了。一手樓平穩，二手樓減價不能太多了。
如前文論述，三月份發展商開售新盤定價策略是非常關鍵性，加上再加推時的加減幅度正是短期樓價的指南針。當然加減程度看前期銷售情形而定。中美貿易摩擦定調今年全球尤其中美兩國經濟表現，三月份一手樓銷售策略正是豬年樓價榮辱的關鍵因素。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
張宏業 山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師
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