樓價持續上升是本港市民最關切的問題，為了壓抑樓價升幅，政府已三度推出「辣招」，同時金管局亦已推出6輪逆周期措施。不過從近期本港發展商推出的新盤，每次推出的單位均可沽清，反映出市民的購買力重新聚焦在樓市。金管局總裁陳德霖昨日出席立法會財經事務委員會時指出，現時本港樓價走勢不明，同時住宅市場似分開為2個不同走勢的市場，其中豪宅樓價較今年2月時回落約2%，可是中小型單位卻較今年2月高出2%。但他強調樓價是有其周期性，政府是會取決於一籃子因素以判斷樓市上行周期是否已完結。
陳德霖直言，本港樓市周期是會受到不同因素影響，包括供應、市民購買力等，而市民購買力亦會與利率走勢掛鈎，當利率上升，屆時市民的供樓負擔便會增加。但他強調金管局推出的6輪逆周期措施，會在樓市處於上行周期時收緊，當處於下行周期便會放鬆。
逆周期措施可防禦美退市
有議員指出本港按揭貸款增長放慢時，金管局副總裁阮國恒指出，本港物業平均按揭成數，則由09年尚未推出首輪逆周期時的64%，下降至近期的53%至55%，同時本港市民的還款對入息比率，已下降至近期的35%。當議員追問為何在樓價走勢上升，市民的供款對入息比率下降時，則承認是受到有市民買樓時，先付出較大筆資金的影響。惟亦指出與金管局早前要求銀行以日後加息3厘作壓力測試的情景，屆時借款人的還款對收入比率不可超過60%有關。
在談及美國聯儲局何時退市時，陳德霖指出現時坊間有不少說法，可是仍存有不少不確定性，並直言當日後退市時，難免對本港帶來衝擊，問題是如何在面對衝擊時仍可企穩，而金管局推出的逆周期措施，正是防禦退市的工作之一。
陳德霖又指出，本港通脹水平中，約三分一是來自租金及樓價，同時亦會受到能源及食品等範疇影響。當日後美國聯儲局正式退市時，利率將會上升並且對樓市產生壓抑作用，當樓價回落對本港通脹有紓緩作用。同時食品及商品亦受到非新興市場經濟增長速度影響，隨着美國退市，有助減低新興市場的經濟過熱的情況。
人幣未有條件與港元掛鈎
在今年6月，當美國聯儲局表示有意退市時，資金逐漸從新興市場流出，新興市場貨幣轉弱。陳德霖指出當時本地銀行體系曾發生資金流出，但是貨幣發行局的資本帳上，並無發生淨流出，認為是本港貨幣是穩定。
有議員再次問及有關是否可以考慮與人民幣掛鈎時，陳德霖指出本港作為細小及開放的經濟體，是必須擁有一種讓港元處於穩定的錨。而人民幣現時因無法自由兌換、內地資本帳尚未開放等因素，不適宜與港元掛鈎。
他亦指出港元並無遭受到邊緣化，而現時人民幣只佔本港整體存款約一成。
對於放寬本地居民每日兌換2萬元人民幣上限的情況，陳德霖指出在今年10月與人民銀行官員會面時，當時人行官員指出可行性高，亦期望可以早日落實。他期望日後可以參考前海的安排，為跨境人民幣貸款給予額度，認為本港可以從中獲益。
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