2011年11月30日晚間，中國人民銀行緊急宣布從2011年12月5日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率（簡稱存準率）0.5個百分點，這也是中國人民銀行自2008年12月以來首次下調存款準備金率。三年以來的第一次人民幣存準率下調很可能意味著中國貨幣政策的轉向，更將對中國房地產市場、內地房價甚至香港房地產市場帶來深遠的影響。
撰文：許鴻德 / Hunter Hsu
存款準備金指的是金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在各國中央銀行的存款，存款準備金佔其存款總額的比例則稱為存款準備金率（deposit-reserve ratio）。
中國貨幣政策轉向的信號
各國央行可以透過調整存準率來影響所管轄金融機構的信貸擴張能力、進而間接調控貨幣供應量，因此被視為中央銀行的重要貨幣政策工具之一。為了應對大宗商品透過外部輸入型通脹而引發內地通脹預期並緊縮銀根，人民銀行從2010年1月至2011年6月之間連續12次上調存款準備金率至21.5%，也創下了中國金融機構存款準備金率的歷史高點。
上周末在撰寫豬肉價格綁架中國CPI指數時，筆者曾提及歷史資料顯示母豬存欄量最低點的一年之後就是豬肉價格見頂之時，本輪母豬存欄量最低點在 2010年8月、而豬肉價格也很「準時」地從2011年9月初開始連續9周下跌。中國CPI指數於7月創下高點並加速滑落，加以溫州高利貸事件、歐債危機、大宗商品價格下行等一系列因素都對實體經濟產生了錯綜複雜的影響，人民銀行的焦點從通脹轉移到避免通縮及確保經濟增長這兩大主題。
12月1日中國物流與採購聯合會發表的中國製造業採購經理指數（PMI）下滑至49.0%，也是2009年2月以來的33個月最低點。在多數人對2012年經濟前景感到悲觀之際，人民銀行選擇調整存準率的行動作為向外界釋出中國貨幣政策轉向的明顯信號，這不啻對整個中國甚至全球經濟體打了一劑強心針。考慮到存準率仍處於歷史高點，預估12月及明年初人民銀行將還有望數次下調存準率。
發展商或再主導房價
截至10月末，中國金融人民幣存款餘額為79.21萬億元（人民幣‧下同），推估本次存準率下調所釋放的資金超過3,960億元，這對資金需求孔急的內地房企可說是天籟之音。
2010年末北京政府為了抑制房地產市場上的投機行為以及樓價急速上升可能引發的不穩定因素而推出一系列調控政策，這導致了今年8月之後的中國房地產市場成交量快速下滑，原本該熱鬧的「金九銀十」樓市今年卻十分慘澹。包括萬科、碧桂園、富力、龍湖、保利和金地在內的6家上市公司10月業績同比去年顯著下降。雖然中央強調存準率下調後的資金流向不會是房地產，但過去資料顯示市場上的貨幣可通過各種途徑進入房地產業。
以內地房企開發樓盤資金來源中佔比最大（近50％）的「其他資金來源」為例，指的就是以購房款形式轉化為房地產開發資金以及被房地產企業以高利息透過信託產品所籌集的款項。在房地產開發資金來源中，來自銀行貸款金額的真實比例在55%至70%之間、遠遠高於表面資料顯示的區區20%。
從美國房地產過去50 年的經驗來看，房貸是決定新房銷售量的最重要因素，2007年以後美國房地產市場的崩盤其背景就是房貸的大幅跳水，新房銷售量則對房價高低有決定性影響：新屋銷售上升時意味着需求回升，開發商也傾向於漲價。信貸放鬆將第一步釋放剛性購屋需求，而資金壓力的緩解將使得房屋價格談判的主動權從購房者手中再次回到房地產企業的手中，隨着未來商品房銷售的逐漸好轉，「房價上漲」的預期將愈來愈強化。
回顧上一輪存準率下調周期，2008年10月15日人民銀行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，12月25日又下調金融機構人幣存款準備金率0.5個百分點，而商品房銷售面積與地產投資增速也「巧合」的在2008年底觸底反彈。
港股市場的內房股走勢受到人民銀行貨幣政策的影響更大：2008年底存準率下調之後、內房股啟動了為期12個月的牛市，而2010年宣布存準率調升之後、內房股也開始了為期20個月的漫漫熊途。歷史會不會在2011年再次重演？讓我們拭目以待。
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