李小姐︰過去數年，雖然新增樓宇供應的數量有限，但香港人口增長更少，在數字上計，應該不至於出現近年樓市大幅供不應求的情況，至於近年樓價大升是否因為投資移民、或內地資金買入香港樓宇有關？
答：讀者的問題值得討論。過去五年，香港的人口由二○○六年的690萬，增加至二○一一年中的710萬，年均增幅僅為0.57%。同一時間，香港的住宅單位數目由二○○六年的246萬間（當中包括私人住宅、出租公營房屋和政府資助出售單位），增加至二○一一年的257萬間，年均增幅為0.88%。
樓價升跌 無關人口
因此，在過去五年，雖然住宅增長幅度很有限（平均每年約2.2萬間，而私人住宅的增幅為年均1.7萬間），但住宅單位增長的速度，還是高於人口增長的速度。
從另外一個角度分析，二○○六年家庭住宅平均人數為3.0人/單位，現時為2.9人/單位，住宅平均人數比率有下降的現象。
所以正如讀者所言，單從數字上計，本港的人口增長，比本港的住宅單位數目增長慢，因此本地對住宅新增的需求看，應不會造成近年住宅供不應求，樓價大幅上升的現象。可是，讀者忽略了一點，就是「住」和「買樓」的需求是有分別的。
自從九七年金融風暴後樓市崩潰開始，香港人對樓市信心跌入谷底，不少人只以「租樓」去解決住的需要，沒有選擇「買樓」。但最近幾年，樓價開始從低位反彈，樓市升值預期重現，加上全球貸款利率創新低，低息令不少過去沒有能力供樓的人變得有能力，香港人對「買房屋」的需求隨之而上升，再次造成住宅供不應求，令樓價急速上升，而這現象與人口增加多少沒有關係。
所以，我們不能單純從人口增長了多少，來評估樓市的供求關係，因為「住屋需要」不等於「買樓需要」。
內資流入 推波助瀾
近年內地及海外資金流入香港樓市，對樓價有推波助瀾的影響，事實上對樓價升幅的影響有多大，讀者不妨參考以下的數字︰
根據入境事務處統計資料，截至今年九月三十日，在已獲「正式批准」的投資移民申請個案中，投資房地產的金額為344億港元。假設每個住宅單位為650萬港元，344億元等於5,300個單位（在去年十月，入境 處暫停房地產列為投資移民計劃下的獲許投資資產類別），無論購買單位的數量抑或造成的影響力，相信未如一般大眾所認為的多。
過去兩年，全港住宅樓宇買賣數量每年平均約10萬宗，成交金額每年平均約5,000億港元。可見334億雖然是一個有影響力的數字，但未至於是一個決定樓市升跌的數字。
利率轉向 樓市下行
筆者認為，近年樓市急升和香港市民對樓市前景改觀、利息下跌有更大關係，反而內地資金流入只是一個加速樓價上升的因素。
當然，近月樓市吹淡風，投資者可能將此歸咎於政府暫停房地產列為投資移民計劃下的獲許投資資產類別、內地政府收緊銀根等因素，令內地資金減少流入香港，但樓市吹起淡風的真正原因應該是： 1）香港市民因政府房屋政策轉向而開始對樓市前景改觀；
2）按揭利率開始上升。筆者相信，這次樓市寒冬會維持多一段時間。
進邦滙理研究部總監 梁偉民
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