陳先生︰我不是炒家，買樓只為收租。在現今的市況，應否趁樓價下跌，入市買樓收租？
答：股市因歐債問題連跌數月，加上政府連番壓抑樓市，不少投資者相信香港樓市已開始步入冰河時期。雖然樓價未必會在短期內大跌，因為香港失業率仍然十分低，而且利率仍處於歷史低位，現有業主供樓負擔沒有明顯轉壞，沒有壓力要賣樓套現，但期望樓價短期內在現水平能大幅上升的投資者已大為減少。
過去由於樓價火速上升，投資者不在意租金回報，只着眼於樓價的上升幅度，只需賺樓價就夠了；每年只得幾厘的租金，他們很少花時間去考慮。時移勢易，在預期樓價未必有太大升值空間下，租金收入便成為買樓投資最主要的回報來源。
至於，如何計算租金回報？現水平是否吸引嗎，首先租金回報應分為總租金回報率和淨租金回報率。
總租金回報率十分簡單，就是每年從物業收取的租金，除以現時物業的市價。請謹記不可用某年前的買入價計算物業價值。回報率的公式是全年租金收入/現時物業價值。
租金回報接近四厘
假設有一個案，物業現值400萬元，每月收租12,000元，總租金回報率就是3.6%。相比現時的銀行存款利率，3.6%也算吸引了。
而淨租金回報率就是在扣除所有和租務有關的開支後，業主得到的淨收入。一般來說，業主將物業出租，會涉及以下的開支，包括出租物業時的地產代理佣金，約佔半個月租金（即6,000元）；管理費、差餉、地租（如需要）（推算每年約15,000元）；舊租客與新租客交接時的真空期和免租期，假設每兩年換一個新租客，真空期和免租期合共一個月（即每年平均6,000元）；維修或翻新的成本（假設是每年10,000元）。回報率的公式是全年淨租金收入/現時物業價值。
根據以上資料，每年租金收入為144,000元，減去租務開支包括：
地產代理佣金︰3,000元
管理費、差餉、地租︰15,000元
新舊租客交接時的真空期和免租期︰6,000元
維修或翻新︰10,000元
淨租金收入為110,000元，而淨租金回報率為110,000元／4,000,000元=2.7%。
現時買樓收租划算嗎？與現時銀行存款利率相比，當然划算。不過若然和過去租金回報率的歷史相比，現時租金回報率偏低，因為過去幾年，雖然租金的升幅厲害，但樓價的升幅明顯大幅拋離租金的升幅。參考過去平均值，總租金回報率有4至5%才較吸引。
進邦滙理研究部總監 梁偉民
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