本報偵查發現，違規賣樓花丁屋愈見普遍，元朗八鄉一帶至少4個未落成的丁屋屋苑已推出樓花發售，其中有屋苑外牆明目張膽展示廣告橫額，亦有屋苑暗中派發售樓書介紹，本報經地政總署證實4屋苑均未補地價，全屬違規（見圖）。負責推銷的地產代理更坦言交易有風險，「都係講個信字」，律師則強調「丁花」絕對沒保障。
不公開招買家 靠代理搵客
八鄉錦上路一帶有多個丁屋屋苑施工中， 附近滿佈地產廣告，「保證全幢全新2100呎578萬」、「全新地覆千呎花園458萬」，卻未見樓盤名稱，只在廣告當眼處註明代理和電話，有意者致電始道明開盤。
這些未落成丁屋，部分正內部裝修、部分則只有石屎外框，有屋苑更是爛地一片，但區內地產代理均指一樣有價有市，呎價由3500元至7000元不等，有分層出售，亦有全幢出售。有代理稱這類「丁花」行之多年，從不公開向買家招手，全靠代理搭通人脈打聽開售消息，再向熟客通風報訊，「外人不會知道塊空地幾時賣」。
代理：空地都有人買
記者以顧客身分，在代理陪同下到錦上路一帶「睇盤」，其中恒安發展的36座丁屋富逸天峰，代理透露預計年尾始落成入伙，但已售出九成，現盤僅由買家放售。但不想捱炒價亦可購入屋苑內兩幅空地，單位預計2013年落成，每幅仍售850萬元，與兩旁興建中的丁屋看齊。代理不諱言近年市區樓市升溫，丁屋盤頓成搶手貨，「以前都有盤係落成咗先賣，依家唔會有辦（示範單位）你睇，空地都照有人買」。
簽「臨時訂購書」 不經田土廳
記者所見，富逸天峰仍未落成，仍進行內櫳裝修等工程，而屋苑牆外已拉上印有「1400呎 565萬起」、「7百呎 360萬」的標語。代理坦言，富逸天峰未補地價或獲批滿意紙，「我們會幫買家與發展商簽『臨時訂購書』，由我們保管，間屋建好批了滿意紙同補地價，先會上律師樓簽買賣合約」，買家屆時始擔正當業主，此前一切文件均不會於田土廳登記。雖有白紙黑字，但代理明言「都是講個信字，如果你擔心，我們不建議你買」。代理又稱，買家法律上未成業主，日後補地價的差價須由買家自行以現金支付。而簽訂「臨時訂購書」的一個月內，買家須付一至兩成訂金，完工再付一成，補地價和辦理滿意紙等手續後再付尾數。
代理其後再向記者遞上一本「天映峰」的樓書，介紹這個位於八鄉元崗新村的新丁屋屋苑，並指有關屋苑只全幢出售，由820萬至930萬不等，預計明年入伙，但至今全苑11幢，已有2幢沽出。記者到現場睇樓時，只見所有丁屋全未拆棚，工程仍在進行中。
按小型屋宇（俗稱丁屋）政策，丁屋入伙前須獲簽發滿意紙，入伙5年後可毋須補地價自由買賣，但5年內出售則要向地政總署先補地價。
發展商否認賣樓花
連同上述兩盤，記者先後在八鄉一帶觀察了4個仍在建築中的丁屋屋苑。元朗地政處接受本報查詢後證實，4個樓盤尚未簽發滿意紙，亦從沒補地價申請，按法例並不容許買賣樓花（見另稿），如調查後確定違規會執法。
但各發展商紛紛否認賣樓花，如發展富逸天峰的恒安建築營業及市場部總經理王德信堅稱，「無發生過咁嘅事（銷售樓花）」，即匆匆掛線。而「天映峰」發展商基達置業則一直沒回覆本報查詢。
是否丁屋宜詢代理
想知道心儀的「村屋」是否丁屋，最簡單方法便是向地產代理詢問，他們有責任向買家澄清。
律師黃國桐提醒，絕不要購買丁屋樓花，因沒法律保障。市民購買丁屋前，要留意丁屋是否有政府發出的滿意紙，亦要留意需否補地價，特別是土地條款中有否列明入伙5年後轉手毋須補地價，若要補地價則要確保賣家已繳付。
黃國桐續說，買家要留意車位和花園是否屬短期租約，以及其期限；注意路權問題，確保有車路直達，最後要查明業權，尤其是舊契地，是否獲政府簽發的不反對紙。
發展丁屋轉售 最少賺一倍
熟悉丁屋發展的英國皇家特許測量師學會香港分會房屋政策工作小組主席謝建華透露，發展丁屋轉售的利潤最少是成本的一倍，兩至三倍利潤亦常見。但由收丁權至落成，可能需時逾5年以及無銀行會為項目融資，亦要有人脈支持，不能只看利潤便以為值得做。
本報綜合地政總署和謝建華的資料，以2008年開售的元朗八鄉大型丁屋發展「六本木」為例，共有34幢、每幢平均售價800萬元的3層丁屋，扣除向地政總署補價的87.1萬元、數十萬元丁權雜費，以及約100萬元建築費等共300多萬成本，帳面利潤超過一倍。
丁價可達30萬 補地價80萬
謝建華指出，丁權何價要視乎土地附近的交通、景觀等，錦上路鄰近西鐵站，「丁價」在全港屬中上，可達30萬元以上。至於補地價金額，他估計當區一般為八九十萬元，但也要視乎座向。
執法難 牽涉村長鄉紳
市場湧現「丁花」，謝建華直言政府根本無從執法，只因不會有文件證明交易過程，除非參與者「自爆」。他認為歸根究柢是有人違背丁權讓男丁安居樂業的原意，亂用權利獲利，政府有需要全面檢討，惟坦言隨着男丁愈來愈多，是無法解決的政治問題。
有熟知丁屋買賣的人士稱，「丁花」買賣背後牽涉大量中介人、村長、鄉紳父老費用，涉及複雜的利益關係和勢力，亦有極大風險，「丁人隨時可以玩嘢」，拒絕承認雙方簽訂的協議，即使鬧上法庭發展商亦無有效法律文件證明，是一面倒的不平等交易，丁花買家更是無從保障。
「丁花」涉串騙 買賣可囚14年
在丁屋未補地價前轉售，地產代理雖為買家和發展商訂立「臨時訂購書」，但律師黃國桐直指「丁花」本質上違反地契，上述文件根本無法律保障，「風險大得好緊要」，參與者隨時會觸犯串謀詐騙，最高刑罰為監禁14年。
近半丁屋5年內轉手
地政總署2006年至今，5個財政年度就小型屋宇（丁屋）共簽發4628張完工證， 批准2294宗補地價申請，因一般丁屋落成5年後毋須補地價便可轉手，故數字反映近半入伙丁屋均會於5年內轉手。
地政署未答是否從未執法
地政總署發言人表示，根據新界小型屋宇政策批出的土地或發出的建築牌照，通常附有條文限制土地轉讓，並不容許樓花買賣，但未有過往舉報及執法數字的統計，記者追問署方是否意味從沒執法，發言人僅稱沒有補充。
發展商教借「丁人」避補價
黃國桐透露，除訂立「臨時訂購書」外，部分發展商為省補地價，以較低價賣出丁屋，更索性教買家與丁人簽文件，土地註冊人仍為男丁，但實際上居住的卻是買家，直至5年補地價期結束，物業始正式轉讓，坦言看似划算，但實際上卻冒極大風險，只要丁人反口便血本無歸。他又表示當局把關有很大問題，印象中相關檢控不多。
立法會房屋事務委員會主席李永達表示，一直有聽聞「丁花」買賣，有地產代理亦會在網上放售，卻少見政府當局介入，地政處應多出擊調查，提出檢控；而地產代理參與買賣也涉違反守則，地產代理監管局應跟進。他質疑，賦予新界男丁有地建屋自主的原意，已變質成轉手賺錢的方法，政府應檢討丁權政策。
元朗區議員鄧貴有自言較少留意區內買賣丁屋問題，區議會內亦甚少討論。他批評政府有法不執行，當局應深入調查。
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