樓市前景不明朗，發展商買地出價亦變得「手緊」。地政總署昨日公布，長實以逾46億元投得屯門青山公路大欖段住宅用地。雖然避過流標命運，但以約130萬方呎樓面計算，每呎樓面地價僅3,522元，較市場預期下限低5%外，對比區內兩年半前的地價大跌逾40%，地價水平時光倒流到6年前。長實表示，因地皮建築上有一定難度，連地價將投資逾130億元發展項目。◆香港文匯報記者 顏倫樂
今年4月曾經流標的屯門青山公路大欖段「限呎」住宅地，上周五截標時反應仍未如理想，僅收5份標書，來自長實、恒地、新地、佳明及信置。但項目最終成功批出，避過再次流標命運。地政總署公布長實以46.01億元、每呎樓面地價約3,522元投得項目。此前市場對地皮估值約48億至72億元，每呎樓面地價約3,700至5,500元，是次長實中標價低市場估值下限約5%。
總投資130億 可建2020伙
長實執行董事趙國雄表示，集團一直積極參與投地，是因為對香港地產市道前景極具信心，對於今次投得地皮十分興奮。不過地皮面積大、建築上有一度難度，且涉及的單位數量多，估計連同地價及發展費用計算，投資總額預計超130億元。他並指，該區的交通網絡和社區配套會隨着鄰近項目陸續落成以及「北部都會區」的發展而變得更完善。
地皮佔地約36.3萬方呎，可建樓面約130.6萬方呎，可提供約2,020伙，鄰近新盤OMA by the Sea，長實系內新盤飛揚亦在附近。地皮設有單位最低面積限制，面積至少須達280方呎。市場估計將興建中小型單位，以一房及兩房為主，目標客戶為上車及小家庭戶。
預料調整底價確保供應量
美聯測量師行董事林子彬指，地皮規模及投資額較大，4月曾流標，加上近期市況等情況造成發展商出價更趨審慎。是次成功標售反映政府按市場變化調整底價，可確保未來住宅供應量。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，地皮的剪裁不容易，加上當地半新樓呎價水平大概每方呎12,000至15,000元，區內交通仍在改善中，因此發展商出價較保守。
翻查資料，屯門區內對上一幅批出地皮，為佳兆業於2020年1月以35億元投得之屯門第48區青山公路－青山灣段，可建樓面58.28萬方呎，涉及35億元，每呎樓面地價6,005元。由此可見，兩年多以來區內地價縮水41.3%。值得留意的是，2021年底，傳佳兆業以37.7億元將地皮轉手予「玩具大王」蔡志明家族，每呎樓面地價為6,468元。
而今次地皮的成交水平可回溯至2016年，當年屯門第48區青山公路青山灣段及新界屯門青山公路大欖段分別批出，由香港小輪夥帝國，及永泰地產各自投得，今天已建成帝御系列及OMA by the Sea，當年每方呎成交地價分別為4,085元及3,343元。
屯門住宅地小檔案
地皮位置 屯門青山公路－大欖段住宅用地（屯門市地段第561號）
地盤面積 362,887方呎
可建樓面 1,306,392方呎
提供單位 約2,020伙
中標財團 長實
中標價 46.01億元（每呎樓面3,522元）
市場原估值 48億至72億元（每呎樓面3,700至5,500元）
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