樓價有升有跌 入市須具風險意識

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地產新聞
樓價有升有跌 入市須具風險意識
(文匯報) 2022年6月25日
近年在新盤公布銷售部署的記者會上,不時會聽到發展商以新按保計劃作招徠,甚至會細數項目有多少個單位樓價上限是符合新規定,即不超過1,000萬元的。而地產代理亦會落足嘴頭,把新按保的優點無限放大,加上樓市長升不跌的自我心理暗示,買家很容易就忽略了其背後埋藏的風險。

過去多年新盤銷售時,用家都傾向於使用即供付款,投資者傾向於使用建期付款,換樓客則根據自身需求去選擇即供還是建期。但自政府放寬按揭保險計劃後,情況正悄悄發生變化。

新按保成一手宣傳伎倆

因金管局按揭成數指引,發展商之前只能自行透過財務公司等提供高成數按揭,有了新按保後,等於「幫輕」發展商負擔,減低借貸風險,不過因按保只適用於現樓,所以發展商就在建期付款計劃上落功夫,例如收窄即供與建期付款之間的折扣差距,新按保計劃甚至成為發展商吸引買家的宣傳伎倆。

由於透過新按保入市,選擇建期不用立刻供款,新按保受到不少實力不足用家的歡迎,以至建期付款比例急升。翻查資料,過去建期付款比例一般只佔新盤銷情約10%至30%左右,於「林鄭Plan」後已急升至一半一半,「新按保Plan」後更大升至約80%,可想見不少用家或換樓客因為新按保的原因,走去建期付款的隊列。

事實上,金管局兩年前在「林鄭Plan」推出後,就曾經在社交平台指出,留意到越來越多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓。金管局提醒,因為買家只能以收樓時而非買入樓花時的樓價申請按揭,如果樓價在收樓前出現調整,銀行估價不足,買家就需要承擔多付首期,才能找到銀行承造按揭的風險。

再者,近日美國宣布大幅加息0.75厘,香港未來加息壓力大幅上升,打算用建期計劃及「新按保Plan」的買家就要考慮,假設將來本港加息1至2厘,自己的供款入息比率是否達到50%最低要求。而買入單位到建築落成的這一兩年時間,自己的工作性質又是否不變,會否失業或變成自僱人士呢?薪酬還有沒有上升空間?這些因素都將影響到日後能否順利承按。

採用新按保,置業者無疑可以較低首期「上車」,但每月供款金額亦大增。買樓是絕大多數港人一生最重大的投資決定。面對當前如此複雜的大環境,建議入市前務必要有多一點風險意識,無謂令自己陷入無法自拔的困境。

◆香港文匯報記者 顏倫樂